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Juni 9, 2013

Juni 9, 2013

Vorfälligkeitsentschädigungsrechner – Wie Sie in 3 Minuten die Vorfälligkeit berechnen!

VorfälligkeitsentschädigungWas ist das und wie wird Sie berechnet?

Verbraucher, die eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, profitieren während der vereinbarten Sollzinsbindung von festgeschriebenen Zinsen. Die Zinsen der Immobilienkredite können inzwischen bis zu 30 Jahre gesichert werden. Diese lange Sollzinsbindung bietet Darlehensnehmern eine sichere Kalkulationsgrundlage sowie Zinssicherheit. Sie sind von den Schwankungen der Zinsen am Kapitalmarkt während der Zinsbindungsdauer nicht betroffen. Auch für Banken bedeutet die Zinsfestschreibung eine zukünftige Kalkulationsgrundlage für Ihre Margen. Wird ein Immobilienkredit allerdings vorzeitig zurückgezahlt, verliert die Bank bereits kalkulierte Erträge. In diesem Fall muss vom Darlehensnehmer in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Durch einen Rechner können Sie dies vorab auch selbst kalkulieren.

Im Prinzip kann die Vorgehensweise der Banken sehr einfach veranschaulicht werden. Die meisten Immobilienkredite werden mit einer Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren vergeben. Das Geld, welches die Banken als Immobilienkredit vergeben, muss vorher von den Banken selbst beschafft werden. Dazu dienen im Normalfall die Einlagen der Kunden, anderweitig aufgenommene Kredite oder das Eigenkapital. Wird also ein Immobilienkredit z.B. über 150.000,00 EUR mit einer Sollzinsbindung von 10 Jahren vergeben, so refinanziert die Bank das Geld, welches als Darlehen vergeben werden muss. Auf diese Weise profitiert eine Bank 10 Jahre von sicheren Erträgen. Liegt der Zins für das vergebene Immobiliendarlehen bei 4,5% und zahlt die Bank auf die Kundeneinlage oder auf einen selbst aufgenommenen Kredit über die gleiche Laufzeit 3%, erwirtschaftet diese über 10 Jahre einen Gewinn von 1,50% pro Jahr.

Vorzeitige Rückzahlung

In der Praxis kommen zwei Formen der außerplanmäßigen Rückzahlung häufiger vor:

  1. Bei einem Verkauf der Immobilie während der Zinsfestschreibung. Hier hat der Kunde immer ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall hat die Bank trotzdem ein Anrecht auf eine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens.
  2. Bei einer Umschuldung des laufenden Darlehens, meist durch eine andere Bank. Die Beweggründe für derartige Umschuldungen sind oft in einem günstigeren Zins begründet. Im Gegensatz zum Verkauf der Immobilie muss die Bank den Kreditnehmer hier nicht aus dem Vertrag lassen.

Wird der Immobilienkredit nämlich zum Beispiel nach 6 Jahren komplett an die Bank zurückgezahlt, entgehen dieser über 4 Jahre die Erträge von 1,5%. Diesen Schaden müssen Darlehensnehmer ausgleichen. In diesem Fall wird von der Entschädigung für vorzeitige Rückzahlung gesprochen. Jede Bank kann den Betrag der Vorfälligkeit genau berechnen. Mit einem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner ist das ohne Probleme auch für Kunden möglich.

Ausnahmen, in denen keine Vorfälligkeit anfällt:

  1. Bei Immobilienkrediten mit variablen Zinssätzen (Darlehen ohne Zinsfestschreibung) muss keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden, wenn das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird.
  2. Außerdem profitieren Kunden, die eine Zinsfestschreibung von über 10 Jahren wählen, von einem Sonderkündigungsrecht nach Ablauf von 10 Jahren. Wer also zum Beispiel eine Zinsfestschreibung von 20 Jahren gewählt hat, kann nach Ablauf von 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten jederzeit ohne die Zahlung eines Vorfälligkeitsentgelts sein Darlehen kündigen.
  3. Ein Bauspardarlehen ist ebenso von dieser Regelung ausgenommen und kann zu jeder Zeit in jeder Höhe sondergetilgt oder abgelöst werden.

Vorfälligkeit selbst berechnen:

Bei der Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung muss grundsätzlich zwischen dem Margen- und Refinanzierungsschaden unterschieden werden. Diese beiden Schäden der Bank ergeben schließlich den Gesamtschaden, welcher von den Kunden, die das Darlehen vorzeitig zurückzahlen möchten, durch eine Zahlung ausgeglichen werden muss. Der Schaden kann mit dem Rechner für Vorfälligkeit genau berechnet werden.

Beim Margenschaden berechnen Banken die entgangene Marge des Kreditgeschäfts. Als Marge wird die Differenz aus dem Kreditzins des Darlehens und dem Zins, welchen die Bank für die Einlagen der Kunden zahlen muss, bezeichnet. Wird das Darlehen über 150.000,00 EUR also zu einem Zinssatz von 4,5% vergeben und Kunden bekommen für die Einlagen von 150.000,00 EUR 3%, so beträgt die Marge der Bank 1,5%. Kreditinstitute nutzen das Geld der eigenen Kunden, um damit Kredite zu vergeben und Margen zu erzielen.

Anders ist der Sachverhalt allerdings im Zuge des Refinanzierungsschadens. Banken haben die 150.000,00 EUR zum Zeitpunkt der Kreditvergabe zu 4,5% als Darlehen vergeben. Wenn das Geld nun vorzeitig zurückgezahlt wird, können Kreditinstitute das Geld eventuell nur noch zu 4% anlegen bzw. als Kredit an einen anderen Kunden vergeben. Es entsteht also ein Refinanzierungsschaden von 0,5%. Mit dem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner können Banken und Kunden die entstandene Vorfälligkeit berechnen. Die Kosten für eine vorzeitige Rückzahlung sollten von Darlehensnehmern unbedingt vor einer Kündigung berechnet werden, da sie sehr hoch sein können.

In diesem Zusammenhang ist für Sie evtl. auch interessant, wie Sie für Ihr Umschuldungsdarlehen Top Konditionen erhalten können und welche Art von Darlehen Sie für Ihre Umschuldung verwenden möchten.

Tipp:

Lassen Sie sich von Bank die Vorfälligkeit berechnen und schriftlich betstätigen. Dann vergleichen Sie unbedingt die Zahl mit Ihrer eigenen Berechnung durch den Vorfälligkeitsentschädigungsrechner. Wenn es größerer Abweichungen gibt, sollten Sie hier noch einmal nachfragen.

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Über den Autor

Steven Schostag

Seit über 12 Jahren ausschließlich im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig. Durch individuelle Lösungen können oft auch komplizierte Finanzierungen zum Erfolg geführt werden. 

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  1. Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich suche heute schon den ganzen Tag nach einer Lösung.
    Ein Kunde von mir hat vor ca. 2 Jahren ein Haus gekauft und es nach 6 Monaten verkauft.
    Hier wurde dann auch die Vorfälligkeit berechnet – die der Kunde selbstverständlich gezahlt hat.
    Ihm wurde allerdings mitgeteilt, dass er – wenn er sich binnen von 24 Monaten für ein neues Haus entscheidet und es finanziert – diese angerechnet bekommt.
    Leider finde ich dazu im Netz keinerlei Infos.

    Können Sie mir ggf. helfen?

    MFG

    J. Vietzke

    1. Hallo Herr Vietzke,

      vielen Dank für Ihre Frage. Es gibt keine allgemeingültige Regelung, dass keine Vorfälligkeit anfällt, wenn innerhalb von 24 Monaten eine neue Immobili erworben wird.
      Was ich mir gut vorstellen kann, dass die Bank Ihres Kunden die Option des „Pfandwechsels“ angesprochen hat. Ein Pfandwechsel bedeutet, dass Ihr Kunde die bestehende Finanzierung auf die neue Immobilie überträgt. In diesem Fall wird die dazugehörige Sicherheit (die Immobilie) ausgetauscht. Bei einem solchen Pfandwechsel fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, da sich die ursprüngliche Finanzierung mit den vereinbarten Konditionen nicht verändert. Es muss lediglich das Grundpfandrecht auf die neue Immobilie übertragen werden.
      Für eine genaue Klärung müsste man allerdings auch die Aussagen der Bank kennen bzw. auch die Ausgestaltung der Kreditverträge anschauen. Evtl. gab es Sondervereinbarungen.

  2. Hallo,

    meine Frage wäre, ob die Bank für ein und das Selbe Immobiliendarlehen sowohl eine Vorfälligkeitsentschädigung als auch eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen darf.

    Freundliche Grüße
    Dorita Bruzzano

  3. Sehr geehrte Damen und Herren,

    wir haben die Absicht unser Haus zum 15.01.2015 zu verkaufen und haben heute unsere Bank wegen der Vorfälligkeit gerfagt.
    Mit einem erschreckenden Ergebnis: um die 25.000 EUR.
    Kann das wirklich sein???? Im Netz in diversen Rechnern finde ich Beträge zwischen 3.000 und 6.000 EUR.

    Ist das rechtens wie unsere Bank rechnet?
    Meine Nachfrage nach einer pauschalen 2% Vorfrälligkeitsentschädigung wurde mit „nein, wir rechnen tatsächliche Vorfälligkeitsentschädigung“ beantwortet.

    Können Sie mir sagen, wie wir rechnen müssen bzw. ob das so hin kommt?
    Die Restschuld beträgt 72.000 EUR und wäre erstmals zum 01.01.2016 mit 6 monatiger Frist kündbar.

    Vielen Dank für Ihre Hilfe!

    Anke Koch

    1. Guten Tag Frau Koch,

      vielen Dank für Ihre Frage. Die Vorfälligkeitsentschädigung hängt von mehreren Faktoren ab, daher kann ich Ihnen die Frage nicht wirklich beantworten. Unter https://www.baufi-experts.de/vorlagen-und-rechner/finanzierungsrechner/ finden Sie einen Vorfälligkeitsentschädigungsrechner. Hier können Sie sich einen ersten Überblick verschaffen, ob die 25.000 € gerechtfertigt sind. Falls es zu einer sehr starken Abweichung kommen sollte, kontaktieren Sie mich bitte noch einmal.

  4. Hallo,
    Ich habe vor 3 Jahren eine Anschlussfinanzierung gemacht die 10 JAHRE bindend ist.
    Gibt es eine Möglichkeit aus dieser Finanzierung zu kommen um von dem günstigen Zinssatz
    der im Moment ist zu profitieren?

    1. Guten Tag,
      wenn Sie einen Vertrag über 10 Jahre abgeschlossen haben, dann sind Sie einen Vertrag mit der Bank über diesen Zeitraum eingegangen.
      Es obliegt der Bank, Sie aus dem Vertrag zu lassen. In jeden Fall wird die Bank in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

  5. Ich habe eine Darlehen in Höhe 194000 € mit 10 Jahre sollzinsbindung bis2026
    Mit sollzinsbindung von 2,14 pa
    Möchte jetzt aus finanzielle Belastung von bereitstellungszinsen .
    Mein Darlehn kündigen
    Meine Frage ist wieviel muß ich mit Nichtabnahmeentschädigung rechnen ??
    Danke im Voraus

    1. Bitte schauen Sie im Internet unter dem Stichwort „Vorfälligkeitsentschädigungsrechner“ nach und geben dort Ihre Daten ein.

      VG Steven Schostag

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