Was versteht man unter einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Wenn man einen Bau in Erwägung zieht, dann stellt sich neben vielen Fragen auch jene der Finanzierung. Von einer Baufinanzierung ohne jegliches Eigenkapital spricht man dann, wenn die anfallenden (Bau-)Kosten ausschließlich von einem Kredit gedeckt werden.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ist das überhaupt noch möglich?
Wir sagen: ja, aber mit Bedacht! Bevor es jedoch ans Eingemachte geht, bedarf es einigen wichtigen vorsorglichen Maßnahmen. Im Nachfolgenden werden wir Ihnen wichtige Überlegungen aufführen, wenn ein Bau erwogen wird.
Worin bestehen die Vorteile in einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Wie Sie sich bereits denken können, besteht ein erheblicher Vorteil darin, dass es bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital keiner langen Sparzeiten bedarf. Sie können sich also umgehend an den Plan machen.
Interessant sind Immobilien auch hinsichtlich einer Altersvorsorge. Wenn Sie sich also bereits in jungen Jahren dazu entscheiden möchten, für das spätere Alter vorzusorgen, dann kann eine Vollfinanzierung Abhilfe schaffen. Stellen Sie sich vor, Sie sind frischgebackener Bachelor-Absolvent.
Für gewöhnlich werden Sie dann nur über ein geringfügiges Eigenkapital verfügen. Auch hier kann eine Vollfinanzierung also das Mittel der Wahl sein – um in „die eigenen vier Wände zu kommen“ und schließlich, nach Einstieg ins Berufsleben, finanzieren zu können.
Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?
Die zuvor angeführten Vorteile klingen zunächst sehr vielversprechend. Hier sei jedoch gesagt, dass Voraussetzungen für die Bewilligung Ihrer Baufinanzierung gelten.
Zunächst sollten keine Liquiditätsprobleme vorliegen. Auch sei gesagt, dass sich Banken meist nur auf sogenannte 100-Prozent-Finanzierungen einlassen. Wenn zusätzlich (Bau-)Nebenkosten für Makler, Notar, Steuer usw. übernommen werden müssen, dann spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung.
Eine solche 110-Prozent-Finanzierung machen Banken nur in sehr wenigen Fällen, zum Beispiel wenn Sie noch eine weitere Immobilie oder ein sehr hohes Einkommen besitzen. Ansonsten müssen Sie darauf achten, dass Sie die Nebenkosten selbst tragen müssen.
Seit 2016 spielt nun auch das Alter eine erhebliche Rolle, wenn es um Finanzierungen ohne Eigenkapital geht. Wurden solche Finanzierungen damals noch bis ins Rentenalter genehmigt, gelten seit 2016 neue Richtlinien: Ihr Darlehen muss in jedem Fall vor Renteneintritt entrichtet sein.
Zusätzlich ist es sehr wichtig, dass Ihre Immobilie in einem Top-Zustand und einer Top-Lage sein sollte. Mit einer stark sanierungsbedürftigen oder baufälligen Immobilie sind die Chancen, dass eine Bank die Finanzierung bewilligt sehr gering.
Sie müssen immer damit rechnen, dass die Banken zunächst Ihre finanzielle Situation prüfen. Schließlich liegt es im Interesse der Banken, kein Risiko einzugehen, und, darüber hinaus, Profit zu schlagen.
Grundsätzlich können Sie die Chance auf eine Bewilligung durch die folgenden Punkte erheblich steigern:
- Sie sind in einem sicheren Angestelltenverhältnis (vorzüglich unbefristet)
- Absicherung gegen existentielle Risiken (Frühberentung, Krankheit, Tod)
- Geregeltes Einkommen
- Abschluss einer Restschuldversicherung
- Wahl einer geeigneten Immobilie (Zustand) in guter Lage
- Weitere Altlasten können Ausschlusskriterium sein
Bevor Sie den Schritt wagen: Das sind unsere Tipps
Stellen Sie unbedingt sicher, dass Sie nach Abschluss der Baufinanzierung monatlich ansparen. Das ist besonders dann wichtig, wenn Sie später den Kauf oder den Bau einer Immobilie in Betracht ziehen.
Wenn die richtige Immobilie gefunden wurde, dann stellen Sie sicher, regelmäßig Eigenkapital einzubringen. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto sicherer wird die Finanzierung.
Sie sollten eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital unbedingt durch Versicherungen absichern. Mit der richtigen Absicherung können Sie sich vor den finanziellen Folgen einer Zahlungsunfähigkeit schützen und den Verlust des Eigenheims im Ernstfall vermeiden.
Nehmen Sie einen Finanzierungsvermittler in Anspruch. Bei großen Entscheidungen wie dieser ist es unabdinglich, fachlichen Rat einzuholen – insbesondere dann, wenn Sie jung sind und nur über geringes Wissen verfügen.
So kann Fehlern vorgebeugt werden. Professionelle Kreditvermittler besitzen eigene Datenbanken, in denen sie die Richtlinien und Zinsberechnungen einer Vielzahl von Anbietern abgespeichert haben. Sie können dadurch jederzeit ermitteln, welche Kreditgeber Ihnen aktuell das gewünschte Darlehen zusagen würde und zu welchen Zinssätzen.
Beachten Sie bitte, dass Sie ausschließlich immer mit Ihrem gesamten Vermögen haften. Die Bank wird – auch im Falle von Problemen – den restlichen Betrag einfordern. Wenn dann keine weiteren Mittel zur Verfügung stehen, mündet dies nicht selten in einer Privatinsolvenz.
Lesen Sie sich den Vertrag sorgfältig durch. Hier lohnt es, sich jemandes Zweiten zu bedienen, der sich den Vertrag schließlich selber durchliest. Häufig obliegt den Banken das Recht, weitere Sicherheitsmaßnahmen einzufordern, wenn denn keine weiteren Mittel vorliegen. Sie ist dann dazu befugt, eine Zwangsvollstreckung einzuleiten.
Verschaffen Sie sich also unbedingt einen Überblick über Ihre Finanzen. Wagen Sie nur dann den Schritt, wenn Sie sich sicher sind, das Darlehen immer und rechtzeitig bedienen zu können.
Mit diesen Problemen müssen Sie rechnen
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in den meisten Fällen mit einem höheren Zinssatz verbunden. Erschwerend kommt dann der immerwährende Wandel des Zinssatzes hinzu. Wenn Sie also – wenn auch unbeabsichtigt – einen ungünstigen Zeitpunkt abpassen, dann müssen Sie mit noch höheren Kosten rechnen als ohnehin schon. Nicht selten werden die Kosten also zwei bis drei Mal so hoch für Sie ausfallen.
Außerdem müssen Sie sich dessen bewusst sein, dass Ihr Schulden-Risiko steigen wird. Wird also eine Zwangsversteigerung veranlasst, dann werden Sie auf hohen Beträgen sitzenbleiben.
Die Zwangsversteigerung bringt höchstens 70 bis 80 Prozent des eigentlichen Verkehrswertes ein. Eventuell bestehen zusätzlich trotzdem weiterhin offene Forderungen seitens der Bank, weil durch die Zwangsversteigerung nicht alles ausgeglichen werden konnte.
Baufinanzierungen ohne Eigenkapital dauert sehr oft sehr viel länger. Das rührt daher, dass Ihnen ein schlechterer Sollzins auferlegt wird. Daraus folgt, dass die Restschuld nicht so schnell wie bei anderen Finanzierungsmodellen beglichen werden kann. Und je mehr Zeit die Tilgung in Anspruch nimmt, desto länger ist die Immobilie im Besitz der Bank.
Klar ist außerdem, je weniger Eigenkapital Sie besitzen, desto mehr Geld müssen Sie sich von der Bank leihen und desto länger dauert dementsprechend die Rückzahlung. Diese kann in vielen Fällen 20 bis 30 Jahre betragen. In dieser Zeit sind Sie dem Lebensänderungsrisiko ausgesetzt.
Das bedeutet Ihre finanziellen Verhältnisse können sich verschlechtern, beispielsweise durch Krankheit, Scheidung oder Arbeitslosigkeit. Im schlimmsten Fall können Sie sich dann die monatlichen Raten für die Rückzahlung nicht mehr leisten.
Ein weiteres Risiko, das viele Immobilienkäufer unterschätzen sind sinkende Immobilienpreise in der Umgegend.
Solche Schwankungen kalkulieren Banken bis zu einem gewissen Grad von vorneherein mit ein, aber wenn der Wert der eigenen Immobilie mit dem Preisniveau im Umfeld absinkt, dann bildet sie unter Umständen kein ausreichendes Gegengewicht mehr zur Höhe des Darlehens, mit dem sie belastet wurde.
Die Folge daraus ist, dass die Bank weitere Sicherheiten von ihren Kunden fordert und dies zur Voraussetzung für den Fortbestand des Darlehens macht. Wer bereits ohne Eigenkapital in die Finanzierung gestartet ist, trägt ein höheres Risiko, dass die Bank aufgrund fehlender Rücklagen eine Zwangsversteigerung in die Wege zu leiten.
Fazit: Lohnt sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Abschließend lässt sich sagen, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchaus eine Möglichkeit für Ihr Bauvorhaben darstellen kann – unter Beachtung der zuvor angeführten Punkte.
Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber sie ist teurer, dauert länger, erfordert eine außerordentlich gute Bonität, erhöht das Schulden-Risiko und ist nur mit einer wertigen Immobilie realisierbar. Zusätzlich ist in den meisten Fällen zumindest so viel Eigenkapital notwendig, dass die anfallenden Nebenkosten übernommen werden können.
Fest steht also, dass wenn Sie ohne ausreichend weitere Mittel eine solche Finanzierung eingehen, das Risiko erheblich steigt. Wägen Sie also unbedingt ab, ob dieses Finanzierungsmodell tragbar für Sie ist, oder nicht. Und suchen Sie sich in jedem Fall fachkundige Begleitung, die Ihnen hierbei zur Seite steht.
