In den eigenen vier Wänden zu wohnen statt Miete zu zahlen, das bevorzugen viele. Doch gerade wer in der Nähe der Stadt oder im Zentrum wohnen möchte, präferiert eine Eigentumswohnung statt einem eigenen Haus.
Oft stellt sich die Frage, wie man eine Eigentumswohnung finanziert und es muss auch erst einmal das passende Objekt gefunden werden. Wie beantworten hier alle wichtigen Fragen zu den Kosten und den Besonderheiten einer Eigentumswohnung.
Haus oder Wohnung: Wo gibt es Unterschiede?
Die Entscheidung zwischen einem Kauf eines Hauses und einem Wohnungskauf ist vor allem abhängig von individuellen Interessen und Vorlieben. Einige folgende Punkte sind bei der Wahl der Immobilienart jedoch besonders entscheidend und zu beachten.
Preis
Die Anschaffungskosten für eine Eigentumswohnung sind in den meisten Fällen deutlich geringer als für ein Haus. Da die Wohnfläche meist kleiner ist und zudem Grundstückskosten nur anteilig anfallen ist es möglich, die Wohnung günstiger zu finanzieren.
Die Wohnungspreise sind in den letzten Jahren allerdings deutlich gestiegen. Grund hierfür ist die wachsende Nachfrage, denn immer mehr Menschen möchten in die eigenen vier Wände investieren, gleichzeitig kann jedoch immer weniger Wohnraum zur Verfügung gestellt oder neuer Wohnraum geschaffen werden.
Nebenkosten
Neben den Finanzierungskosten für den Wohnungskauf fallen Kosten für Versicherungen, Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr und zusätzliche Kosten für die Hausverwaltung an. Zudem müssen Sie neben den Rücklagen für eventuelle Reparaturen und Instandhaltungen an Ihrer Eigentumswohnung auch gemeinschaftliche Rücklagen für die gesamte Wohnanlage bilden. Die Höhe des Beitrags wird in der Eigentümerversammlung festgelegt.
Nebenkosten wie Notarkosten und eine eventuelle Maklerprovision fallen ebenfalls beim Kauf der Immobilie an. Voraussetzung für die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch ist die einmalig fällige Grunderwerbssteuer, die im Vergleich zum eigenen Haus immer gezahlt werden muss und nicht nur, wenn ein Grundstück erworben wurde. Grund hierfür ist, dass die Eigentumswohnung Teil einer Wohnungsanlage ist, die auf einem Grundstück steht und das Grundstück quasi mit der Wohnung mitgekauft wird.
Wenn Sie beim Wohnungskauf die Instandhaltungsrücklage für die Wohnanlage im Kaufvertrag gesondert ausweisen, müssen Sie für diese keine Gewerbesteuer zahlen und können dadurch Ihren Kaufpreis senken. Dadurch fällt ebenso eine niedrigere Grunderwerbssteuer an.
Entscheidungsfreiheit
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung gehören Sie zu einer Eigentümergesellschaft. Entscheidungen, welche die gesamte Wohnanlage betreffen, treffen Sie nicht allein, sondern diese werden auf einer Eigentümerversammlung gemeinschaftlich entschieden. Sie müssen sich den mehrheitlich beschlossenen Entscheidungen fügen, auch wenn Sie dagegen sind oder das Geld lieber anderweitig investieren würden.
Wiederverkaufswert
Wohnungen wird ein geringerer Wertzuwachs nachgesagt als Häusern und es ist somit schwerer, sie wieder zu verkaufen. Dies ist allerdings stark von verschiedenen Faktoren wie beispielsweise der Lage der Immobile abhängig. Auch der Zustand der Wohnung und der Wohnanlage spielen eine wichtige Rolle. Durch eine umfangreiche Modernisierung oder eine energetische Sanierung kann der Wert der Eigentumswohnung erheblich gesteigert werden.
Finanzierung einer Eigentumswohnung
Wenn Sie sich für den Wohnungskauf entschieden haben, gilt es als nächstes, die Finanzierung der Eigentumswohnung zu klären.
Um Ihre Wohnung zu finanzieren, eignen sich das Annuitätendarlehen mit festen Zinsen oder konstanter Monatsrate, das Volltilgerdarlehen für garantierte Schuldenfreiheit nach Ende der Laufzeit, der Bausparvertrag, den Sie als Eigenkapital einsetzen können und die Bausparsofortfinanzierung, auch Konstantdarlehen genannt, mit hoher Planungssicherheit, aber einem teureren Zinssatz.
Das Wichtigste bei der Wohnungsfinanzierung ist das Einbringen von Eigenkapital, um so die Finanzierungskosten und die Laufzeit Ihres Darlehens zu minimieren. Besonders die Abdeckung der Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln ist empfehlenswert, dies sind etwa 15 Prozent der Kaufsumme. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich, dies hat aber hohe Zinskosten und eine lange Laufzeit zur Folge.
Zusätzlich zu dem eigentlichen Kaufpreis müssen Sie auch die anfallenden Kaufnebenkosten in Ihr Budget einplanen. Hierzu zählen zum einen die Finanzierungskosten, die beispielsweise durch Bereitstellungszinsen anfallen und zum anderen die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Kosten für den Eintrag in das Grundbuch. Auch nach dem Wohnungskauf fallen laufende Kosten für Müllentsorgung, Strom, Abwasser und Versicherungen an, bilden Sie daher ausreichend Rücklagen.
Informieren Sie sich vor dem Kauf, ob Ihnen eine Förderung zusteht und wann und wie Sie diese beantragen können. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie Kinder haben oder beim Kauf einer neuen, energieeffizienten Eigentumswohnung. Hier gibt es spezielle Fristen und Verfahrensweisen, die Sie unbedingt einhalten müssen, wenn Sie die Ablehnung des Förderantrages nicht riskieren möchten.
Besonderheiten einer Eigentumswohnung
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung treten Sie gleichzeitig einer Eigentümergemeinschaft bei, zu der alle Eigentümer des Hauses und der Wohnanlage zählen und gehen dadurch auch gewisse Rechte und Pflichten ein. In der Gemeinschaftsordnung werden die Regelungen zur Kosten- und Lastenverteilung festgelegt, die Verteilung der Stimmrechte aufgeführt und die Abstimmung bei baulichen Veränderungen geregelt. Sie dient somit als Grundlage für das Zusammenleben aller Wohnungsbesitzer.
Es wird zudem ein gemeinschaftliches Hausgeld erhoben, in das alle Bewohner meist einmal jährlich einzahlen und das für die Abdeckung der laufenden Kosten wie Versicherungen, Verwaltung und Müllabfuhr dient.
Gemeinschafts- und Sondereigentum
Sie besitzen als Eigentümer neben Ihrer eigenen Wohnung, dem Sondereigentum, auch ein so genanntes Gemeinschaftseigentum, das allen Bewohnern des Hauses gehört. Darunter fallen beispielsweise Treppen, die Heizungsanlage, der Garten oder auch Türen, Fenster, Fassaden und Dächer. Was zum Gemeinschaftseigentum gehört, wird in der Teilungserklärung geregelt, diese ist ein fester Bestandteil des Kaufvertrages.
Versicherungen bei Eigentümergemeinschaften
Für ihre eigene Wohnung sind Sie selbst verantwortlich und müssen diese dementsprechend auch selbst versichern. Die Absicherung der Wohnanlage wird hingegen ebenfalls in der Eigentümerversammlung gemeinschaftlich festgelegt. Der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist hierbei verpflichtend und auch eine Gebäudeversicherung für das Wohnhaus sowie eventuell vorhandene Nebengebäude sind sehr wichtig.
Zusätzlich können eine Hausgeldausfallversicherung oder eine Rechtschutzversicherung sinnvoll sein und für Vermieter ist es außerdem empfehlenswert, eine Wohnungshaftpflichtversicherung und eine Mietausfallversicherung abzuschließen. Diese haften bei Schäden an der vermieteten Wohnung und falls die Wohnung aufgrund von Reparaturen einige Zeit nicht bewohnbar ist.
Ihre Eigentumswohnung vermieten
Nach dem Entschluss zum Wohnungskauf haben Sie die Möglichkeit, entweder selbst darin zu wohnen oder die Wohnung zu vermieten. Ein Wohnungskauf ist als Renditeobjekt gut geeignet, um Vermögensaufbau zu betreiben und auch für das Alter vorzusorgen. Zudem ermöglichen die aktuellen Bauzinsen eine günstige Finanzierung von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage.
Für eine erfolgreiche Vermietung sollten Sie einige Punkte beachten.
Lage
Eine gute Lage der Immobilie ist für den Erfolg der Vermietung entscheidend. Eine gut ausgebaute Infrastruktur, die Nähe zur Innenstadt und eventuellen Arbeitgebern sind meist besonders wichtig. Grundsätzlich ist es in einer größeren Stadt leichter, einen Mieter zu finden. Eine niedrige Arbeitslosigkeit und eine ansteigende Zahl an Haushalten sprechen für einen guten Immobilienstandort.
Qualität
Zusätzlich ist der Zustand des Objekts von großer Bedeutung, beispielsweise wie gut es gepflegt wurde und wann die letzten Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Das Baujahr sowie das Datum der letzten Sanierung geben potentiellen Käufern Auskunft über den Zustand der Immobilie. Je älter und je länger die Sanierung zurückliegt, desto mehr Rücklagen sollten vorhanden sein.
Bonität des Mieters
Mithilfe einer Bonitätsauskunft des Mieters können Sie dessen Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit prüfen und dadurch den Mieterfolg enorm steigern.
Mietrendite
Die Mietrendite ist der Gewinn, den Sie aus der Vermietung Ihrer Eigentumswohnung erzielen. Diese ist wichtig für Ihren Anlageerfolg. Hierbei werden die jährlichen Netto-Mieteinnahmen zum Kaufpreis inklusive Nebenkosten und den Instandhaltungskosten in Verhältnis gesetzt. Je niedriger der Kaufpreis pro Quadratmeter und je weniger Sanierungsaufwand Sie haben, desto höher fällt die Mietrendite aus.
Fazit
Wenn Sie sich dazu entscheiden, eine Eigentumswohnung zu finanzieren, sollten Sie sicherstellen, dass die Wohnung zu Ihren Ansprüchen passt bzw. dass sie Potential zum Vermieten bietet und Sie sich der Risiken einer Vermietung bewusst sind. Außerdem ist es wichtig, dass Sie sich über die Finanzen der Eigentümergesellschaft informieren und wenn möglich die anderen Wohnungsbesitzer kennenlernen, um sicherzustellen, dass Sie sich mit diesen verstehen und deren Werte teilen. Sie sollten mit der Gemeinschaftsordnung und der Teilungsordnung einverstanden sein.
Außerdem müssen Sie prüfen, ob Sie ausreichend Eigenkapital für die Finanzierung der Eigentumswohnung gebildet haben und Ihr Kredit solide ist. Zuletzt gilt es zu prüfen, ob Ihre Rücklagen für möglicherweise anfallende Instandhaltungs- und Modernisierungskosten ausreichen.
Wenn Sie all dies beachtet haben, steht Ihrem Wohnungskauf und der Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung nichts mehr im Wege.
