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Januar 28, 2021

Januar 28, 2021

Das Forward-Darlehen – Ein vermeintlich attraktives Modell der Finanzierung

Viele Kunden stehen nach einer Baufinanzierung und ihren Folgen vor der Entscheidung, wie es mit der Restschuld und den anfallenden Kosten weitergeht. Daher gibt es einige Optionen, sich eine Anschlussfinanzierung zu suchen, um auch weiterhin die Schulden ratenweise und regelmäßig zurückzuzahlen. Dabei erscheint es erstrebenswert, wenn der Zinssatz, die Monatsraten und die Laufzeit möglichst gering ausfallen.

Im folgenden Artikel erfahren Sie, warum das Forward-Darlehen eine attraktive Möglichkeit der Anschlussfinanzierung darstellt. Es wird zunächst erklärt, inwiefern es sich von anderen Modellen unterscheidet, welche Gründe, Phasen und Kosten es hat, und warum es sich lohnt, sich mit ihm auseinanderzusetzen.


Was versteht man unter einem Forward-Darlehen?

Das sogenannte Forward-Darlehen bezeichnet ein Modell der Anschlussfinanzierung, bei der ein fester Zinssatz Absicherung gegen Schwankungen der Zinsen geben soll. Der Name leitet sich daher ab, dass ein Kreditinstitut das Darlehen bereits im „Vorfeld“ einer Anschlussfinanzierung gewährt. Der Vertrag des Forwards wird also geschlossen, bevor der laufende endet und ein anderer Kredit beginnt.

Somit stellt das Forward-Darlehen das Pendant zum Forward-Deposit dar und gilt als eine wirtschaftliche Alternative zur Prolongation oder Umschuldung eines Kredits. Der Schuldner sichert sich mit dieser Darlehensform verbindlich das aktuelle Niveau des Bauzinses und ermöglicht so eine Ablöse der Restschuld, die durch den Altkredit noch aussteht. Der Neukredit hingegen wird als Basiswert des Darlehens angesehen.

Bereits 1996 führte das Unternehmen Dr. Klein & Co. AG dieses Modell ein, um den Bau- und Immobilienbranche zu revolutionieren. Zwei Jahre später konnten auch die ersten Verbraucher von den Ersparnissen eines Forward-Darlehens profitieren. Seitdem ist dieses Annuitätendarlehen aus dem Bankwesen nicht wegzudenken.

Eine gesonderte Form des Darlehens ist die Unterscheidung zwischen „echtem“ und „unechtem“ Forward-Darlehen. Bei der unechten Variante beginnt die Laufzeit des Darlehens bereits bei Vertragsunterzeichnung, während die echte Variante wirklich erst dann einsetzt, sobald die letzte Rate des Altvertrags gezahlt wurde – sprich genau in der Übergangsphase zwischen den Finanzierungen.

Forward-Darlehen Bild

Gründe für einen Forward

Auf den ersten Blick wirkt das Forward-Darlehen wie eine äußerst lukrative und willkürliche Methode, einen neuen Kredit zu optimalen Konditionen zu erhalten. Allerdings müssen einige Rahmenbedingungen gegeben sein: Wie schon angesprochen eignet sich das Darlehen nicht als erste Baufinanzierung, sondern kann nur in Anspruch genommen werden, wenn die Anschlussfinanzierung eines Altkredits in Planung ist. Viele Schuldner reagieren erst spät, wenn ihr Erstkredit ausläuft. Dann sind die angebotenen Konditionen allerdings stark willkürlich und unter umständen sehr schlecht.

In einem Zeitfenster von bis zu fünfeinhalb Jahren vor tatsächlichem Auslaufen des bisherigen Kredites kann ein Forward aufgenommen werden, um sich die aktuellen Niedrigzinsen für das anschließende Darlehen zu reservieren. Daher sollten Sie einen Forward auch nur in Betracht ziehen, wenn Sie erwarten, dass der profitable Zinssatz bald wieder steigen wird. Sie bezahlen dann während der späteren Laufzeit den ausgehandelten fixen Zinssatz – unabhängig des sich ändernden Marktzinses.

Außerdem erhalten Sie den Forward bereits vor Kreditabschluss, sodass Sie mit der Auszahlung dann optimal die Restschuld des ersten Vertrages begleichen können.


Ablauf des Modells

Ein Forward-Darlehen beläuft sich in der Regel auf drei Jahre, wohingegen die beiden Rahmenkredite jeweils zwischen einem und zehn Jahren Laufzeit haben.

Zunächst sollten Sie prüfen, ob Ihre Situation überhaupt mit einem Forward-Darlehen vereinbar ist. Dazu muss zum einen das Kriterium der Vorbereitungszeit erfüllt sein: Die Forward-Periode (also die Vorlaufzeit) darf den Zeitraum zwischen zwölf und 66 Monate weder über- noch unterschreiten. Ein Forward über diese Zeit hinaus wäre zu riskant für das Kreditinstitut, während ein Forward mit weniger als einem Jahr Vorlaufzeit nicht besonders erfolgsversprechend für den Schuldner ausfallen würde.

Darüber hinaus sollten Sie im nächsten Schritt nachprüfen, ob sich ein Forward-Darlehen finanziell lohnen würde. Dabei spielt der aktuelle Tagessatz des Bauzinses eine Rolle; allerdings muss auch die gesamte Zinsentwicklung in diese Entscheidung mit einfließen. Ein Forward-Darlehen lohnt sich in den meisten Fällen nur dann, wenn die Zinsen sehr bald wieder steigen, nachdem sie gerade sehr niedrig sind. Der beste Zeitpunkt ist demnach genau am Wendepunkt der Kostenkurve.

Danach geht es um das Vergleichen der unterschiedlichen Möglichkeiten. Nehmen Sie nicht das erstbeste Forward-Darlehen, nur weil Ihnen die Zinsen in die Karten spielen. Es lohnt sich auch hier eine ausführliche Auseinandersetzung mit den Bedingungen verschiedener Kreditinstitute – immerhin kann ein kleiner Prozentpunkt auf dem Papier in Realität einige hundert Euro ausmachen. Lassen Sie sich hier genügen beraten, um die optimale Alternative herauszufiltern.

Im nächsten Schritt schließen Sie das Forward-Darlehen unter den begünstigten Konditionen ab und kündigen den Altkredit. Diese Kündigung muss in der Regel schriftlich erfolgen und wird mit Ablauf der Zinsbindung fällig. Andere Regulierungen finden Sie unter den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) Ihres laufenden Vertrags.

Der letzte Schritt besteht dann aus der Ablöse der Kredite. Der Forward wirft einen Gewinn ab, den Sie dazu verwenden, die Restschuld des bisherigen Kredits zu tilgen. Dann tritt die Anschlussfinanzierung mit anderen Raten-, Zins- und Tilgungsbestimmungen in Kraft, die neue Bank wird ins Grundbuch eingetragen und etwaige, ausstehende Zahlungen werden von Ihnen geleistet. Derartige Kosten sind beispielsweise der Ausübungspreis des neuen Kreditinstituts.


Kosten des Darlehens

Neben den Mehrkosten, die eine Fehlkalkulation der Zinsentwicklung auslösen kann, gibt es noch weitere mögliche Kosten, die auch berücksichtigt werden müssen. Gewinne aus einem festen Zinssatz können übrigens dann geringer ausfallen, je größer die Forward-Periode ist. Das heißt also, je weiter die Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, potenzielle Entwicklungen nicht mehr voraussagen zu können. Es wird nicht nur ungewiss, ob der aktuelle Zinssatz zum Inkrafttreten des Neuvertrags möglichst höher ist als der festgesetzte Prozentsatz des Forwards, sondern ob er überhaupt höher liegt.

Der schon angesprochene Ausübungspreis wird durch die neue Bank auf den Kreditzins aufgeschlagen – sozusagen als Gebühr für den Forward. Jedoch werden keine Bereitstellungszinsen erhoben. Eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung wird von Seiten der Bank erhoben, sofern ein bewilligtes Forward-Darlehen nicht wahrgenommen und gekündigt wird. Diese Erhebung kann unter Umständen derart hoch ausfallen, dass es für den Schuldner gänzlich unwirtschaftlich wird, das Modell erst in Erwägung gezogen zu haben.

2011 lag der Hypothekenzinssatz beispielsweise auf 4 %, wohingegen die Zinsen von zirka 0,6 % zehn Jahre später ziemlich profitabel erscheinen. Daher kann man sehen, dass der Unterschied der Zinssätze recht groß sein kann und sich regelmäßiges Vergleichen lohnt.

Eine Beispielrechnung simuliert die Ersparnis:

  • Die Zinsbindung eines Kreditvertrags endet nach zehn Jahren zum Jahreswechsel 2023 mit Sollzins von 2,5 %, einer Rate von 710 € monatlich und einer Restschuld von 100.000 €.
  • Aktuell (zwei Jahre im Voraus) sind die Zinsen so niedrig, dass Sie ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen. Die Zinsen liegen bei 0,64 %.
  • Der Tilgungssatz ändert sich von 5 % in 2023 auf 7 % in 2021.
  • Die Restschuld der Anschlussfinanzierung beträgt 40.420 €, die des Forward-Darlehens 27.768 €.
  • Die monatliche Rate ändert von 710 € (2023) auf 635 € (2021).
  • Die Zinskosten beim alten Vertrag beläuft sich auf 25.240 €, während der Forward die Kosten von 4.120 € auslöst.
  • Die Gesamtlaufzeit kann durch den Forward von 15 Jahre und 2 Monate auf 13 Jahre und 10 Monate verkürzt werden.

Der Sollzins von 3,5 % des ursprünglichen Vertrages würde Mehrkosten von mehr als 20.000 € und mehr als ein Jahr längere Laufzeit mit sich ziehen.

Was spricht gegen ein Forward-Darlehen?

Die größte Stärke des festen Zinssatzes ist auch gleichzeitig das schwierigste Risiko. Denn der Schuldner muss nicht nur über Interesse und Expertise im Bankwesen verfügen, sondern auch in gewisser Weise Glück haben, dass die Zinsen bei Vertragsunterschreibung sehr viel niedriger sind als zum Zeitpunkt des Inkrafttretens. Daraus resultieren eine gewisse Unvorhersehbarkeit und eine drohende wirtschaftliche Misere des Modells.

Darüber hinaus kann die Abnahmepflicht der im Forward ausgehandelten Bedingungen dazu führen, dass dem Schuldner sehr hohe Gebühren bevorstehen. Ein Forward-Darlehen besitzt nur ein 14-tägiges Widerrufsrecht, allerdings keine Möglichkeit auf Kündigung des Vertrags. Auch ein unerwartet hoher Bausparzins muss dann vom Schuldner so hingenommen werden. Nur, wenn der Erstkredit schon länger als zehn Jahre läuft, kann ein Forward-Darlehen einfacher durchgeführt werden.


Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Wie schon gesagt, lohnt sich ein Forward dann besonders, wenn er bei besonders niedrigen Zinsen einsetzt und diese dann schnell steigen. Die beste Gewinnerzielung kann dann nur abfallen, wenn der aktuelle Bausparzins möglich hoch ist, sobald die Anschlussfinanzierung in Kraft tritt. Das Rechenbeispiel hat gezeigt, dass enorme Ersparnisse möglich sind.

Allerdings sprechen nicht nur Zinsvorteil und Zinssicherheit für dieses Finanzierungsmodell. Es trägt auch signifikant dazu bei, dass der Schuldner seine Kreditzahlungen übersichtlich planen kann. Er ist so besonders gut in der Lage, auch weiter in die Zukunft seiner Finanzen zu blicken und eventuelle Organisationen dieser anzupassen. Die pünktliche Auszahlung des Forwards ermöglicht nebenbei eine komplette Ableistung der Restschuld.

Forward-Darlehen Bank

Fazit

Den ewig niedrigen Zinssatz zahlen. Egal, was passiert. – Das klingt wohl erst einmal zu schön, um wahr zu sein. Doch das Finanzierungsmodell Forward-Darlehen kann genauso gut eine Fehlkalkulation auslösen. Daher gilt es die erwähnten Richtlinien ausführlich zu beachten und sich über einen längeren Zeitraum mit dem aktuellen Zinssatz zu befassen.

Holen Sie sich auch eine Fremdmeinung des Experten ein, bevor Sie sich für diese durchaus lukrative Möglichkeit der Zwischenfinanzierung entscheiden. Ob sich die Gründe und Vorteile im Gegensatz zu den Nachteilen und Kosten wirklich rentieren, ist jeweils eine Einzelfallentscheidung. Dabei spielen Neu- und Altvertrag, Laufzeiten und Vorlaufzeiten sowie die gegenwärtigen Zinsunterschiede allesamt eine gravierende Rolle.

Über den Autor

Steven Schostag

Seit über 12 Jahren ausschließlich im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig. Durch individuelle Lösungen können oft auch komplizierte Finanzierungen zum Erfolg geführt werden. 

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