Juli 2, 2013

Juli 2, 2013

Grundschuld und Hypothek

Die Eintragung von Grundpfandrechten

Im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierung ist die häufigste Art der Kreditbesicherung die Eintragung von Grundpfandrechten. Bausparkassen, Realkreditinstitute und ansässige Banken fordern zur Bewilligung eines Finanzierungsvorhabens die Eintragung des Grundpfandrechtes in das Grundbuch. Während ansässige Banken und Realkreditinstitute auf eine erstrangige Eintragung bestehen, akzeptieren Bausparkassen hier die zweit- oder nachrangige Eintragung eines Grundpfandrechtes. Grundpfandrechte stellen das Pfandrecht an einem Grundstück und an grundstücksgleichen Rechten dar. Der Darlehensgeber hat aus einem eingetragenen Grundpfandrecht ein Verwertungsrecht, wenn der Darlehensnehmer der Rückzahlung der offenen Forderung nicht ordnungsgemäß nachkommt. Der Darlehensgeber erwirbt mit der Eintragung des Grundpfandrechtes einen Anspruch, welcher ihn zur Zwangsvollstreckung in das besicherte Grundstück berechtigt. Zur Besicherung von Bau-und Immobilienfinanzierungen gibt es zwei Arten von Grundpfandrechten. Es kann die Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek erfolgen. In der Kreditpraxis hat sich die Eintragung der Grundschuld gegenüber der Hypothek durchgesetzt. Nur wenige Darlehensgeber besichern einen Realkredit über die Eintragung einer Hypothek. Zwischen den Grundpfandrechten bestehen grundlegende Unterschiede in Bezug auf die Ansprüche des Darlehensgebers und dem Bestand der Forderung.

Unterscheidung aufgrund der Ansprüche und der Übertragbarkeit

Bei einer Hypothek ist an denjenigen, zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgt ist wegen der offenen Forderung eine vertraglich vereinbarte Summe aus dem als Sicherheit dienenden Grundstück zu zahlen. Der Gläubiger der Hypothek und somit der Darlehensgeber hat mit der erfolgten Eintragung einen dinglichen Anspruch aus der Hypothek. Darüber hinaus hat er einen persönlichen Anspruch aus der Forderung. Bei der Grundschuld hingegen besteht der persönliche Anspruch aus der Forderung nicht. Bei der Grundschuld ist an den Grundschuldgläubiger die Geldsumme aus dem Grundstück zu leisten. Ein persönlicher Anspruch aus der Grundschuld besteht hier nicht. Eine Grundschuld kann darüber hinaus als sogenannte Eigentümergrundschuld eingetragen werden. Dieses Vorgehen ist bei einer Hypothek nicht möglich. Die Eintragung einer Eigentümergrundschuld hat den Vorteil, dass der Eigentümer des Grundstückes das bereits hinterlegte Grundpfandrecht an einen Darlehensgeber übertragen kann. Die eingetragene Grundschuld kann ganz oder teilweise an einen Gläubiger mittels einer Abtretungserklärung übertragen werden. Eine Hypothek hingegen ist in dieser Form nicht übertragbar und kann nicht wiederaufleben. Aufgrund der Möglichkeit zur Übertragung und Abtretung wird in der Kreditpraxis die Eintragung einer Grundschuld bevorzugt.

Unterscheidung aufgrund des Bestehens einer Forderung

Das Bestehen einer Forderung ist bei einer Hypothek die grundlegende Voraussetzung zum Bestand der Kreditsicherheit. Die Hypothek ist eine akzessorische Sicherheit und somit vom Bestand der Forderung in Form des besicherten Darlehens abhängig. Daher kann eine Hypothek nur für Darlehensarten eingesetzt werden, die regelmäßig getilgt werden oder zum Ende der Laufzeit in einer Summe abgeleistet werden. Mit der Rückzahlung des Darlehens erlischt die zugrundeliegende Forderung und die Hypothek besteht nicht mehr. Bei der Grundschuld hingegen handelt es sich um eine abstrakte Kreditsicherheit. Die Grundschuld ist nicht vom Bestehen einer offenen Forderung abhängig und kann daher wiederaufleben. Da die Grundschuld unabhängig von einer zugrundeliegenden Forderung eingetragen bleiben kann, kann der Gläubiger jederzeit seinen Verwertungsanspruch geltend machen. Hierfür muss keine Forderung nachgewiesen werden. Gleichzeitig wird in der Kreditpraxis hier aber zwischen dem Darlehensgeber und dem Darlehensnehmer eine Sicherungsabrede getroffen. Mit dieser Sicherungsabrede wird sichergestellt, dass der Darlehensgeber mit der Rückzahlung der Forderung die Grundschuld freigibt und so die Löschungsbewilligung eingetragen werden kann.

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Über den Autor

Steven Schostag

Seit über 12 Jahren ausschließlich im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig. Durch individuelle Lösungen können oft auch komplizierte Finanzierungen zum Erfolg geführt werden. 

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