Januar 29, 2021

Januar 29, 2021

Grundstück finanzieren

Was muss ich bei meiner Grundstücksfinanzierung beachten?

In Deutschland haben die anhaltend niedrigen Bauzinsen für ein Bauboom gesorgt. Immer mehr Menschen erfüllen sich den Traum vom Eigenheim und kaufen nicht nur bestehende Immobilien, sondern auch Baugrundstücke, um diese nach Ihren eigenen Wünschen zu bebauen. Bei der Finanzierung einer bestehenden Immobilie erfolgt die Finanzierung des Hauses und des Grundstücks meist mit einer Finanzierung.

Bauherren jedoch müssen viele Faktoren bei der Finanzierung Ihres Grundstücks beachten. Es gibt verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten sowie zu beachtende Kosten die Bauherren berücksichtigen müssen. Wir erklären Ihnen alles, was Sie zu Ihrer Grundstücksfinanzierung wissen müssen.


Welche Finanzierungsoptionen gibt es?

Sobald Sie ein passendes Baugrundstück gefunden haben, eröffnen sich Ihnen zwei Optionen. Die erste Option ist, dass Sie das Grundstück und die Immobilie gemeinsam finanzieren. Die zweite Option ist, dass Sie zuerst das Grundstück finanzieren und später auf dem Grundstück Ihre Immobilie bauen.


1. Option: Grundstück und Neubau gemeinsam finanzieren

Bei der ersten Option haben Sie den Vorteil, dass Sie beide Projekte mit einer Finanzierung bei einer Bank abdecken können. Mit verschiedenen Grundbucheintragungen, wie bei der zweiten Option, müssen Sie sich hier nicht beschäftigen. Hierbei ist jedoch die Voraussetzung, dass die Planung des Neubaus schon sehr weit fortgeschritten ist.


2. Option: Grundstück und Neubau getrennt finanzieren

Die zweite Option kommt oft vor, da Bauherren sich in ein Grundstück verlieben, es kaufen und erst später mit der Planung und dem Bau der Immobilie anfangen. Hierbei benötigen Sie dann zwei Finanzierungen, einmal für das Grundstück und einmal später für den Neubau. Bei einer getrennten Finanzierung gibt es jedoch einige Hürden, die Sie beachten sollten.

Wenn Sie bei einer Bank ein Darlehen für Ihre Grundstücksfinanzierung aufnehmen, wird diese Bank dann auch erstrangig im Grundbuch eingetragen. Falls Sie den Kredit nicht mehr zurückzahlen können, erfolgt eine Zwangsversteigerung, deren Erlös an die Bank geht, die an erster Stelle im Grundbuch eingetragen ist. Hierbei ist das Problem, dass wenn Sie später für Ihren Neubau ein zweites Darlehen aufnehmen möchten, eine andere Bank ihnen höchstwahrscheinlich gar kein oder nur ein kostspieliges Angebot machen würde, da diese Bank dann nur zweitrangig im Grundbuch stehen würde.

Hinzu kommt, dass die erste Bank weiß, dass Sie in dem Fall in einer schlechten Verhandlungsposition sind und nutzt diese aus, indem Sie das zweite Darlehen zu einem höheren Zinssatz anbietet. Daher empfehlen wir Ihnen Ihr Grundstück und den Neubau, wenn möglich gemeinsam zu finanzieren, um in kein Abhängigkeitsverhältnis mit Ihrer Bank zu geraten.

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Welche Darlehen gibt es für eine Grundstücksfinanzierung?

Um Ihr Grundstück zu finanzieren, bieten sich verschiedene Arten von Darlehen an, die unterschiedliche Vor- und Nachteile mit sich bringen.


Annuitätendarlehen

Der Klassiker, wenn es um Grundstücksfinanzierungen geht, ist das Annuitätendarlehen. Die Vorteile eines Annuitätendarlehens sind günstige Zinsen sowie lange Zinsbindungen von 5 bis 30 Jahren. Bei Annuitätendarlehen bleiben die monatlichen Raten gleich. Die Raten setzen sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen, wobei der Zinsanteil stetig sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Sie wissen dadurch jeden Monat, welche Kosten auf Sie zukommen und sichern sich zudem die aktuell niedrigen Bauzinsen. Das schafft eine verlässliche Planbarkeit und lange Zinssicherheit.

Der Nachteil eines Annuitätendarlehens ist jedoch die geringe Flexibilität, da man nur schwer aus der Sollzinsbindung austreten kann und umschulden kann im Falle von sinkenden Zinsen. Zudem können die monatlichen Raten nicht an die aktuelle Lebenssituation angepasst werden, sodass zukünftige finanzielle Veränderungen nicht beachtet werden können. Wir empfehlen Ihnen ein Annuitätendarlehen aufzunehmen, wenn Sie Ihr Grundstück und den Neubau gemeinsam finanzieren. 


Variables Darlehen

Neben dem Annuitätendarlehen gibt es auch das variable Darlehen. Diese Art von Zwischenfinanzierung ist zurzeit zwar nicht immer günstig, jedoch können wir Ihnen ein variables Darlehen empfehlen, wenn Sie zunächst nur Ihr Grundstück und später erst Ihren Neubau finanzieren möchten.

Bei einem variablen Darlehen ist es entscheidend, dass es hierbei keine lange Zinsbindungen gibt. Im Gegensatz zu den üblichen Laufzeiten von Zinsbindungen zwischen 5 und 30 Jahren wird der Zinssatz bei einem variablen Darlehen alle 3 Monate neu berechnet und an den aktuellen Zinsmarkt angepasst. Somit können Sie entweder von sinkenden Zinsen profitieren oder müssen aufgrund von steigenden Zinsen mehr zahlen.

Der Vorteil für alle Bauherren bei einem variablen Darlehen ist, dass Sie das Darlehen mit einer Frist von drei Monaten kündigen können. Dies ist vor allem von Vorteil für diejenigen, die zunächst Ihr Grundstück finanzieren möchten und erst später den Neubau. Hierbei können Sie wie im folgenden Beispiel vorgehen: Sie brauchen für Ihr Grundstück ein Darlehen über 80.000 € und nehmen ein variables Darlehen auf. Sobald Sie dann bereit sind, Ihr Haus auf dem Grundstück zu bauen, benötigen Sie ein Darlehen über 150.000 €. Hierfür nehmen Sie ein Annuitätendarlehen über 230.000 € auf, die Summe aus Ihrem variablen Darlehen und Ihren Baukosten.

Dieses Darlehen können Sie dann nutzen, um das variable Darlehen komplett zu begleichen. Somit können Sie das variable Darlehen aus dem Grundbuch löschen und die Bank mit dem Annuitätendarlehen an erster Stelle eintragen. Somit geraten Sie nicht in ein Abhängigkeitsverhältnis mit der ersten Bank und können langfristig von der langen Zinsbindung und des niedrigen Zinssatzes des Annuitätendarlehens profitieren.

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Bauspardarlehen

Eine weitere Möglichkeit, Ihr Grundstück zu finanzieren, ist durch ein Bauspardarlehen. Ein Bauspardarlehen ist Teil eines Bausparvertrags, welcher aus einem Sparplan und einem Immobiliendarlehen besteht. Bei einem Bauspardarlehen wird der Bausparvertrag abgeschlossen indem Faktoren wie die Höhe der Bausparsumme und der Schwellenwert für die Zuteilung vereinbart werden.

Die erste Phase des Bauspardarlehens ist die Ansparphase. In dieser Phase zahlt der Bausparer monatlich vertraglich vereinbarte Raten ein, für die er auch Zinsen gutgeschrieben bekommt. Der Bausparkunde kann zudem außerplanmäßig Sparbeiträge einzahlen. Die Ansparphase dauert so lange an, bis der vertraglich vereinbarte Schwellenwert und eine bestimmte Bewertungszahl erreicht wurden. Der Schwellenwert liegt üblicherweise bei 40 bis 50 % der Bausparsumme.

Als nächstes folgt die Zuteilungsphase, in der sich der Bausparer sein gespartes Geld sowie die restliche Bausparsumme auszahlen lassen kann. In der Darlehensphase zahlt nun der Bausparer das Darlehen sowie die anfallenden Zinsen durch monatliche Raten zurück.

Der größte Vorteil eines Bauspardarlehens ist die langfristige Planungssicherheit, da sich die Darlehenszinsen über die gesamte Laufzeit hinweg nicht verändern. Zudem bieten Bausparkassen recht günstige Zinssätze für Bauspardarlehen an. Zu den Nachteilen von Bauspardarlehen gehören die Abschlussgebühren in Höhe von 1,0 bis 1,6 % der Bausparsumme. Außerdem kann die Rückzahlung hohe Raten bedeuten, aufgrund der kurzen Rückzahlungsdauer. Hier finden Sie weitere Details zu Bauspardarlehen.


Was muss ich vor meiner Grundstücksfinanzierung beachten?

Die Finanzierung eines Grundstücks ist für viele die größte Investition in Ihrem Leben. Daher sollte man diesen Schritt vorher gründlich durchplanen, um kostspielige und unerwartete Zwischenfälle vorzubeugen. Bei der Planung gibt es verschiedene Aspekte in Bezug auf die Finanzierung sowie des Grundstücks, die Sie beachten sollten. Bei der Finanzierung Ihres Grundstücks sollten Sie folgende Faktoren vorher berücksichtigen.

Sie sollten sich im Voraus entscheiden, ob Sie das Grundstück allein oder mit dem Neubau gemeinsam finanzieren möchten. Dies ist entscheidend, da Sie dementsprechend ein passendes Darlehen finden müssen. Außerdem sollten Sie vor der Finanzierung beachten, wie viel Eigenkapital Sie zur Verfügung haben, da die Zinsen bei höherem Eigenkapital niedriger sind. Zudem sollten Sie entscheiden, welche Zinsbindungsdauer sowie monatliche Darlehensrate für Sie geeignet ist. Dabei sollten Sie vor allem Wert auf Faktoren wie Planungssicherheit oder Flexibilität legen.

In Bezug auf das Grundstück sind folgende Aspekte wichtig. Sie sollten sich im Voraus erkundigen, was im Bebauungsplan steht und wie die Bodenbeschaffenheit ist. Somit können Sie vor Beginn Ihres Bauprojekts sichergehen, dass Sie nichts falsch machen. Zudem sollten Sie bei der Wahl Ihres Grundstücks langfristig planen und beachten, wie die Infrastruktur der Umgebung ist. Dabei sollten Sie unter anderem darauf achten, ob es in der Nähe des Grundstücks Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten gibt. Bei der Planung Ihrer Grundstücksfinanzierung sollten Sie demnach im Voraus Ihre finanziellen Möglichkeiten sowie die Wahl und Bebauung Ihres Grundstücks sorgfältig planen.


Welche Kosten sollte Ich berücksichtigen?

Viele Bauherren unterschätzen die Höhe der Kaufnebenkosten, die beim Kauf eines Grundstücks entstehen. Die Nebenkosten können je nach Grundstück und Bauprojekt sogar bis zu 20 % der Baukosten betragen. Zu den Nebenkosten gehört die Grunderwerbsteuer, die Sie beim Erwerb Ihres Grundstücks zahlen müssen. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 %. Hinzu kommen Notarkosten und Grundbuchkosten, die zusammen ungefähr bei 1,5 % des Kaufpreises liegen. Falls ein Makler Ihnen das Grundstück vermittelt hat, müssen Sie auch eine Maklerprovision bezahlen. Diese ist in Deutschland nicht gesetzlich geregelt und ist verhandelbar.

Außerdem sollten Sie auch mögliche Baunebenkosten beachten, wie zum Beispiel Straßen- und Wegekosten, Erschließungskosten und Kosten für Baugenehmigungen und Gutachten. Jedoch gibt auch Möglichkeiten, um Kosten zu sparen. Hierbei gibt es zum Beispiel staatliche Fördermittel, die manchen Bauherren zustehen. Bauherren mit Kindern können Baukindergeld beantragen. Außerdem können Bauherren gegebenenfalls auch durch Förderprogramme der KfW profitieren.

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Fazit

Der Traum vom Eigenheim kann zur Realität werden mit der richtigen Planung und Finanzierung. Die Grundstücksfinanzierung hängt von mehreren Faktoren ab. Sie sollten im Voraus feststellen, ob die nötigen Voraussetzungen für den Grundstückskauf gegeben sind. Hierfür sollten Sie Ihr Budget bestimmen, die planbaren Kosten sowie einen Puffer für unvorhergesehene Kosten einkalkulieren, sich über Ihre Finanzierungsoptionen beraten lassen und diese vergleichen. Hierbei sollten Sie langfristig planen und mögliche finanzielle Entwicklungen in Ihrer Zukunft mit einplanen.

Die Finanzierung eines Grundstücks ist ein großes Projekt, bei dem die Finanzexperten von Baufi-Experts Sie unterstützen können, angefangen mit einem Finanzierungskonzept, dass Sie unverbindlich und online beantragen können.

Über den Autor

Steven Schostag

Seit über 12 Jahren ausschließlich im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig. Durch individuelle Lösungen können oft auch komplizierte Finanzierungen zum Erfolg geführt werden. 

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