Steigende Mieten und begrenzter Wohnraum, vor allem in den Städten − für viele scheint da ein Eigenheim attraktiv. Und dass so ein Haus auch eine Wertanlage für das Alter darstellt, ist für die meisten sogar eher zweitrangig.
Denn wer träumt nicht davon, Eigentümer eines Hauses zu sein, das genau den eigenen Vorstellungen entspricht?
Für viele bleibt es aber ein Traum. Denn wie immer stellt sich auch beim Hauskauf die Frage der Finanzierbarkeit. Die wenigsten können sich einfach so ein Haus kaufen, ohne ein Kredit aufnehmen zu müssen. Das muss aber kein Problem sein, denn viele Finanzdienstleister bieten Hausfinanzierungen an.
In diesem Artikel beantworten wir Ihnen die wichtigsten Fragen zum Ablauf der Finanzierung Ihres Hauskaufs oder -baus.
Wie gehe ich vor, um mir mein Haus zu finanzieren?
Zuerst einmal ist es wichtig, frühzeitig mit der Recherche anzufangen und die aktuellen Bauzinsen zu beobachten, sobald Sie mit dem Gedanken spielen, den Traum vom eigenen Haus zu verwirklichen.
Wenn diese Vorstellung konkreter wird, stellen Sie zunächst einen Haushaltsplan auf, in dem Sie Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben festhalten. Auch beziehen Sie das Eigenkapital, das sie aufbringen können, in die Berechnung mit ein.
Sollten Sie die finanzielle Belastung nicht alleine tragen, stellen Sie natürlich auch eine entsprechende Übersicht der finanziellen Lage der zweiten Person auf. Auf diese Weise können Sie ermitteln, was sie sich leisten können. Achten Sie aber darauf, dass Ihre Angaben und Einschätzungen realistisch sind, um sich später bei der Kreditaufnahme nicht zu übernehmen.
Auch ist es eine gute Idee, immer ein gewisses Sicherheitspolster für unvorhergesehene Ausgaben von vornherein einzuplanen.
Im nächsten Schritt sehen Sie sich entweder nach einem geeigneten Baugrund oder einer Immobilie um, die Ihren Vorstellungen entspricht. Dabei informieren Sie sich zunächst lediglich über aktuelle Preise in Ihrer bevorzugten Lage bzw. der bevorzugten Gegend, um dann mithilfe Ihres Haushaltsplans feststellen zu können, welche Immobilien für Sie in Frage kommen.
Sollten Sie Ihr eigenes Haus bauen wollen, ist die Einschätzung der Kosten natürlich etwas komplizierter, als wenn Sie ein bestehendes Haus kaufen. Auch ist der Hausbau meist mit einigen zusätzlichen Kosten verbunden.
Sobald Sie eine geeignete Immobilie gefunden haben, suchen Sie verschiedene Finanzinstitutionen auf und vergleichen deren Angebote zur Finanzierung Ihres Hauses. Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, muss die Finanzierung gesichert sein!
Achten Sie also darauf, dass Sie zunächst eine feste Zusage der Bank haben. Kümmern Sie sich nach Abschluss des Finanzierungsvertrags rechtzeitig um den Abschluss des Kaufvertrags, sodass Sie noch innerhalb der Frist sind, in der sie problemlos vom Finanzierungsvertrag zurücktreten können, falls der Kaufvertrag doch nicht zustande kommen sollte.
Nach Abschluss des Kaufvertrags stellt Ihnen die Bank das vereinbarte Kapital zur Verfügung, entweder durch Finanzierung des Baus (hier meist stückweise) oder für den Kauf einer Bestandsimmobilie. Nach Abschluss des Baus oder des Kaufs müssen Sie den Kredit über die vorgesehene Laufzeit und zu den vereinbarten Konditionen zurückzahlen. Dies geschieht meist über einen festen monatlichen Betrag. Irgendwann ist der Kredit vollständig abbezahlt.
Was für ein Haus kann ich mir leisten?
Die Voraussetzung, um von der Bank einen Kredit bewilligt zu bekommen, ist meist ein festes Einkommen. Für die monatlichen Rückzahlraten plant man in der Regel mit 35-40 % des Nettoeinkommens. Zudem ist meistens ein gewisses Eigenkapital zur Finanzierung nötig.
Normalerweise bewilligt die Bank einen Kredit in der Höhe des Beleihungswertes der Immobilie, d. h. des Preises, den die Bank bei einer Versteigerung im Notfall sicher bekommen würde. Dieser liegt meist zwischen 70 und 90 % des Kaufpreises, weshalb Sie die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert aus Ihrem Eigenkapital finanzieren können sollten.
Außerdem sollten Sie in der Lage sein, die Erwerbsnebenkosten bzw. Baunebenkosten mit Ihrem Eigenkapital zu finanzieren. Beim Hauskauf fallen hier u. a. die Grunderwerbssteuer, Versicherungen, Notar- und Gerichtsgebühren, Maklergebühren und Umzugskosten an; generell sollten Sie mit ca. 10-20 % des Kaufpreises an anfallenden Nebenkosten rechnen.
Allerdings gibt es einige Faktoren, die die Hausfinanzierung günstiger machen. Je höher das Eigenkapital ist, das Sie aufbringen können, desto günstiger ist in der Regel die Finanzierung. Da die Bank bei der Bewilligung des Kredits ein gewisses Risiko eingeht, können Ihnen alle Umstände, die das Risiko für die Bank senken, bessere Bedingungen und niedrigere Zinsen bescheren. Wenn es zum Beispiel zwei Kreditnehmer statt nur einem gibt, sinkt für die Bank das Risiko eines Zahlungsausfalls. Auch ist so die Tilgung meist höher.
Beim Bau gibt es außerdem noch den sogenannten „Muskelkredit“. Dieser bezeichnet Vergünstigungen, die Ihnen die Bank aufgrund von Eigenleistungen oder dem Beisteuern von Material für den Bau gewährt. Allerdings sollte Ihre Einschätzung auch hier realistisch sein und Sie sollten nur dann aktiv beim Bau mithelfen, wenn Sie die nötigen Kenntnisse und Fähigkeiten besitzen. Denn Fehler können zu Verzögerungen führen, und diese sind normalerweise teuer.
Kann ich mir auch ohne Eigenkapital ein Haus finanzieren?
Wie bereits erwähnt: je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto besser. Was ist aber, wenn Sie sich komplett ohne Eigenkapital den Hauskauf finanzieren wollen? Generell kann man dazu sagen: Es ist möglich, aber nur unter bestimmten Bedingungen.
Außerdem ist diese Art der Finanzierung deutlich teurer, da die Zinsen im Normalfall höher sind und die Laufzeit sich verlängert. Ohne Eigenkapital wird Ihnen eine Bank nur dann einen Kredit bewilligen, wenn Ihr Einkommen wirklich stabil und relativ hoch ist und Sie zudem eine einwandfreie Bonität vorweisen können.
Für die Finanzierung ohne Eigenkapital gibt es zwei Formen. Bei der ersten Form deckt der Kredit den vollen Preis des Hauses ab, bei der zweiten Form werden entweder durch denselben oder einen zweiten Kredit zusätzlich auch die Kaufnebenkosten abgedeckt. Da Banken bei diesem Modell ein höheres Risiko eingehen und die Immobilie als Sicherheit dient, lassen sie sich in der Regel nur auf diese Art der Kreditvergabe ein, wenn ein Wertverfall der entsprechenden Immobilie ausgeschlossen ist, womit lediglich Top-Immobilien in sehr guter Lage in Frage kommen.
Worauf muss ich bei der Kreditaufnahme achten?
Zunächst sollte Ihnen bewusst sein, dass es Darlehen in verschiedenen Formen gibt, zwischen denen Sie wählen können. So gibt es beispielsweise ein Volltilgerdarlehen und ein Annuitätendarlehen. Im Grunde ist ein Volltilgerdarlehen ein Annuitätendarlehen, der Unterschied ist allerdings, dass es am Ende der Zinsbindung auf Null steht. Bei einem Annuitätendarlehen verbleibt also nach Ablauf der Zinsbindung eine gewisse Restschuld, für deren Rückzahlung andere Bedingungen gelten können. Wenn Sie sich bei Ihrer Hausfinanzierung für ein Annuitätendarlehen entscheiden, sollten Sie sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern und entsprechende Angebote einholen.
Es lohnt sich zudem, bei der Kreditaufnahme auf eigene Sonderregelungen zu achten. So sollten Sie beispielsweise auf ein gewisses Maß an Flexibilität bestehen. Zumindest bei Annuitätendarlehen sind Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungen in der Regel möglich. Besonders letztere können vorteilhaft sein, wenn Ihnen zu einem bestimmten Zeitpunkt mehr Geld zur Verfügung steht als erwartet, das Sie dann direkt zum Schuldenabbau verwenden können.
Außerdem gibt es ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht bei der Immobilienfinanzierung nach einer Laufzeit von 10 Jahren. Sollten sich die Zinsbedingungen in der Zwischenzeit gebessert haben oder sollten Sie ein besseres Angebot gefunden haben, kann sich ein Wechsel lohnen.
Welche Fördergelder kann ich für die Hausfinanzierung beantragen?
Es gibt für den Kauf oder Bau einer Immobilie verschiedene Fördermöglichkeiten, die auch oft miteinander kombiniert werden können. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gewährt günstige Kredite und Zuschüsse, deren Höhe zum Teil von der Energieeffizienz der Immobilie abhängen. Das Baukindergeld ist ein Zuschuss für geringverdienende Paare mit Kindern oder Alleinerziehende, der im Jahr maximal 1.200 Euro pro Kind beträgt. Auch lohnt es sich, sich über regionale Förderprogramme zu informieren.
Die Beantragung der Fördergelder erfolgt meist über die Bank, bei der Sie den Kredit aufgenommen haben. Eine Ausnahme ist das Baukindergeld, das direkt über die KfW beantragt wird.
Fazit
Der Kauf oder Bau eines eigenen Hauses ist eines der einschneidendsten Erlebnisse überhaupt. Schließlich binden Sie sich dabei für einen langen Zeitraum nicht nur an einen Ort, sondern auch an ein Kreditinstitut.
In diesem Artikel konnten wir Ihnen hoffentlich einen Überblick über den Ablauf einer Hausfinanzierung geben und Ihre wichtigsten Fragen beantworten. Für alles weitere und die genauere Planung lassen Sie sich am besten von unseren Experten beraten, die mit Ihnen die beste Lösung für Ihr persönliches Vorhaben finden. Dann steht Ihrem Einzug ins eigene Heim bald nichts mehr im Wege.
