Immobilien Vollfinanzierung – Warum Sie diese Informationen brauchen!

Was ist eine Vollfinanzierung?

Sie möchten ihre Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren? Das ist machbar. Aber für wen ist es sinnvoll, welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein und welche Risiken gibt es ?  Dazu sollten Sie wissen, dass die  Immobilien Vollfinanzierung in zwei Arten möglich ist.  

1. Die Immobilienfinanzierung, wo die Bank 100% des Kaufpreises finanziert und Sie die Nebenkosten selbst tragen. Daher auch 100-Prozent-Finanzierung
2. Eine Finanzierung komplett ohne Eigenkapital, wo zusätzlich zum Kaufpreis auch noch die sogenannten Kaufnebenkosten mitfinanziert werden sollen oder müssen. Bei den Kaufnebenkosten handelt es sich in der Regel um die Grunderwerbsteuer, die Notar-und Gerichtskosten sowie eventuelle Maklergebühren. Da bei dieser Art etwa 10% des Kaufpreises mit finanziert wird ist es die 110-Prozent-Finanzierung oder auch die tatsächliche Vollfinanzierung, da kein Eigenkapital vorhanden sein muss. 

Im Gegensatz zu Variante 1, die in der Praxis mittlerweile sehr häufig vorkommt, ist Variante 2 gleich aus mehreren Gründen schwieriger darzustellen. Es existiert nur noch ein eingeschränkter Bankenkreis, welcher Vollfinanzierungen inklusive Nebenkosten begleitet. Zudem werden nochmals höhere Bonitäts-und Objektanforderungen gestellt. EIn Punkt, der die 110-Prozent-Finanzierung positiv beeinflusst, ist der aktuelle niedrige Bauzins. 

Was viele angehende Darlehensnehmer nicht nachvollziehen können, ist die Art und Weise, wie die kreditgebende Bank die Sicherheit (das zu finanzierende Objekt) bewertet.

Ein Beispiel für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital:

Nehmen wir an, der Kaufpreis eines Einfamilienhauses beträgt 100.000 € und nehmen wir weiter an, dass die Nebenkosten vereinfacht 10% betragen (die Grunderwerbsteuer und die Maklergebühren können auf Länderebene voneinander abweichen).

Da Sie nun eine Finanzierung ohne Eigenkapital anstreben, benötigen Sie 110.000 € Kreditsumme (100.000 € Kaufpreis + 10.000 € Nebenkosten). Nun setzt die Bank ihre eigenen Wertermittlungsgrundsätze an, um die Immobilie als Sicherheit zu bewerten.

Jetzt kommt der wichtige Teil: selbst wenn die Immobilie z.B. laut Gutachten einen Verkehrswert von 110.000 € hat, richtet sich die Bank in den meisten Fällen nach dem sogenannten Niederstwertprinzip und setzt daher „nur“ den Kaufpreis von 100.000 € als Grundlage an. Dies wiederum hat zur Folge, dass eine Kreditsumme von 110.000 € einen Beleihungsauslauf von über 100% nach sich zieht, was ein größeres Risiko für die Bank bedeutet.

Ausnahmen vom Niederstwertprinzip werden in der Praxis meist nur gemacht, wenn der Verkäufer der Immobilie mit dem Käufer eine verwandtschaftliche Verbindung ersten Grades besitzt, also ein Verkauf innerhalb der Familie stattfindet.

Es nützt auch nichts, den Kaufpreis nach unten zu verhandeln, da der Wert von 110% immer gleich bleibt. Daher ist eine 100% Finanzierung zuzüglich Nebenkosten ungleich komplexer als eine reine Kaufpreisfinanzierung, wo die Nebenkosten selbst getragen werden.

Voraussetzungen für eine Immobilien Vollfinanzierung:

• Der Darlehensnehmer muss über eine dementsprechende Bonität verfügen. Das heißt, das monatliche Einkommen sollte nach Abzug aller Kosten und der neuen Kreditrate noch genug Spielraum (optimalerweise mindestens 10% vom Nettoeinkommen) haben. Lesen Sie dazu auch den Artikel: Wieviel Immobilie kann ich mir leisten?
• Die Summe der Vermögenswerte (Sparguthaben, Rückkaufswerte Versicherungen, Immobilien etc.) sollte höher sein als die Summe der Verbindlichkeiten (z.B. Restschulden bestehender Kredite). Bei „negativem Vermögen“ wird eine Finanzierung inklusive Nebenkosten schon fast unmöglich.

Vorteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital:

• Bestehende Vermögen können anderweitig eingesetzt werden bzw. können anderweitig Rendite erwirtschaften.
• Sie behalten ein Mindestmaß an liquiden Mitteln im Rücken, um auf Notfälle reagieren zu können.

Nachteile und Risiken einer vollfinanzierten Immobilie:

• Im Allgemeinen kann man sagen, je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto besser der Zins. Demzufolge ist die Zins-Kondition nicht optimal.
• Kommt es zum Zwangsverkauf, z.B. durch eine Versteigerung oder durch Trennung/Scheidung bleiben meist Schulden übrig, wenn noch nicht viel getilgt wurde.
• In der Regel sind die Laufzeiten länger  und/oder die monatlichen Raten höher, was zu Engpässen führen kann.

4 Tipps für eine Immobilien Vollfinanzierung:

1. Achten Sie darauf, die Finanzierung flexibel zu gestalten, d.h. Sondertilgungsoptionen und Tilgungssatzwechseloptionen einzubauen. Es gibt Banken, welche Ihnen sogar gestatten, für 1 oder 2 Jahre die Tilgung komplett auszusetzen, falls einmal ein Engpass entstehen sollte.
2. In einem Umfeld von niedrigen Zinsen sollten Sie die Sollzinsbindung eher längerfristig ausrichten, also 15 oder 20 Jahre. Das verschafft Ihnen mehr Sicherheit.
3. Achten Sie auf genug Liquidität und geben Sie monatlich nicht mehr als 35-40% Ihres Gesamteinkommens für die Immobilie aus (hierzu zählen auch Bewirtschaftungskosten und Rücklagen für Instandhaltungskosten).
4. Prüfen Sie in jedem Fall auch die KfW Förderprogramme. In einigen Fällen können so durch günstigere Zinsen auch die monatlichen Raten gesenkt werden.

Fazit:

Vollfinanzierungen sind nur sinnvoll, wenn Sie über genügend freie Mittel verfügen oder bestehendes Vermögen nicht aufgelöst bzw. als Sicherheit dienen soll, da es anderweitig evtl. mehr Rendite erwirtschaftet. Gerade wenn Sie Immobilien kaufen und vermieten wollen, kann das Konzept mit weniger Eigenkapital das bessere sein.

Andernfalls machen Sie sich das Leben nicht schwerer  als es ist und bilden Sie erst einmal Rücklagen. Evtl. mieten Sie sich einfach ein schönes Haus und bauen nebenbei entspannt Vermögen auf und falls doch einmal etwas schief gehen sollte, haben Sie nur 3 Monate Kündigungsfrist.

Eine Immobilien Vollfinanzierung muss individuell besprochen und auf Ihre eigenen Umstände abgestimmt werden. Für ein persönliches Finanzierungsangebot >> klicken Sie hier << .