Grundstück finanzieren – Falle Nummer 1

Grundstück finanzieren

Immer mehr Menschen entschließen sich für ein eigenes Bauvorhaben anstelle des Erwerbs von einer Bestandsimmobilie. Je nach Region ist es auch schwierig ein Baugrundstück zu finden, sodass wenn ein Baugrund gefunden wurde es auch schnell gesichert werden möchte. Meist steht der Kauf des Grundstückes in einem zeitlichen Zusammenhang zum eigentlichen Bauprojekt. Doch es gibt auch Fälle, wo die zukünftigen Eigenheimbesitzer das Grundstück bereits im Vorfeld finanziert haben. Aber welche Schwierigkeiten kann es dabei geben? Im Folgenden wird erklärt in welche Falle ein Bauherr reinlaufen kann, um eine vermeintlich gute Finanzierung für sein Grundstück abgeschlossen hat. Und wie er diese vermeiden kann. 

In der Regel wird hier mit Zinsbindungen von 10 oder 15 Jahren gearbeitet. Manchmal sogar 20 Jahre. Man möchte ja schließlich das niedrige Zinsniveau nutzen und die Finanzierung zinssicher gestalten.

Der Bauherr freut sich, hat er doch nun bereits eine günstige Finanzierung für das Grundstück gefunden und aktuelle Bauzinsen sorgfältig verglichen. Nun kann er sich in aller Ruhe um das bevorstehende Bauprojekt kümmern. Es wird überlegt, ob das Haus über einen Bauträger oder in Eigenregie gebaut werden soll. Außerdem werden die Gesamtkosten des Projektes aufgestellt. Hat der Bauherr nun alle Parameter zusammen, möchte er sich nun auch um eine weitere günstige Finanzierung für den Neubau kümmern. Natürlich werden zahlreiche Banken verglichen, auch Internet Online Vergleichsportale sind vor dem zukünftigen Eigenheimbesitzer nicht sicher. Man möchte den Banken schließlich nicht noch mehr Geld hinterher werfen.

Leider hat unser Bauherr ein wichtiges und sehr wesentliches Detail übersehen, was ihn nun in einige Schwierigkeiten bringen wird, denn komischerweise möchte außer der Bank, welche bereits das Grundstück finanziert hat, keine andere Bank eine Finanzierung begleiten.

Was ist hier passiert?

Um diese Frage zu beantworten, müssen wir etwas weiter ausholen:

Rangfolge im Grundbuch

Banken benötigen für die Kreditvergabe Sicherheiten. Die Sicherheit bei einer Baufinanzierung ist in erster Linie das Grundstück bzw. das (neu zu bauende) Objekt. Hierzu trägt die Bank eine Grundschuld oder eine Hypothek in das Grundbuch ein, welches dem Grundstück zugrunde liegt. Das Grundbuch ist in 3 Teile gegliedert. In der dritten Abteilung werden Grundpfandrechte eingetragen. Im Grundbuch gibt es eine Rangfolge. Das bedeutet, dass die Bank sich an Rangstelle 1 einträgt und weitere Gläubiger sich zwangsläufig dann erst an Rangstelle 2 und 3  eintragen können. Zahlt der Darlehensnehmer später nicht die vereinbarten Kreditraten, so ist die finanzierende Bank berechtigt, das Grundstück mit Haus versteigern zu lassen. Da bei einer Versteigerung nicht immer der Preis erzielt wird, dass alle Gläubiger daraus befriedigt werden können, kommt der Rangfolge im Grundbuch eine besondere Bedeutung zu. Die Gläubiger werden gemäß der Rangfolge im Grundbuch bedient. So kommt es dazu, dass meist nur die Bank an erster Stelle Ihr Geld zurückerhält. Oft erhalten die nachfolgenden Gläubiger nur noch einen Teil oder auch gar kein Geld mehr und gehen leer aus.

Und genau aus diesem Grund, wollen Banken bei einem Erstkauf bzw. bei einem Neubauprojekt immer eine erstrangige Grundschuld als Voraussetzung für die Kreditvergabe.

Kommen wir zurück zu unserem Bauherren: Dieser hatte bereits das Grundstück finanziert, d.h. die Bank hat sich in das Grundbuch mit einer erstrangigen Grundschuld eingetragen. Konkret bedeutet das nun, dass jede andere Bank, welche den Neubau finanzieren wollte, sich mit Rangstelle 2 im Grundbuch begnügen müsste. Und genau hier liegt das Problem. Im Regelfall wird dies keine Bank tun, da jeder an erster Stelle stehen möchte.

Abhängigkeitsfalle

Unser Bauherr hat nun nur noch eine Möglichkeit: Er muss genau mit der Bank weiter finanzieren, welche bereits das Grundstück finanziert hat. Da die Bank dies natürlich weiß, hat sie viel Spielraum mit den Zinskonditionen nach oben zu gehen, da unser Bauherr nirgends anders eine Finanzierung bekommt. Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass unser Bauherr nun in der Gesamtheit sehr viel mehr Geld für seine Finanzierung ausgeben wird. Da er das Grundstück mit einer Zinsfestschreibung von 10, 15 oder 20 Jahren finanziert hat, kommt bei einer Ablösung durch eine andere Bank eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung auf ihn zu. Er ist mehr oder weniger hilflos ausgeliefert und durch diesen Umstand völlig unflexibel geworden.

Solche Geschehnisse sind keine Einzelfälle. Aus meiner jahrelangen Erfahrung und früheren Arbeit bei einer Bausparkasse kann ich diese nur bestätigen. Daher ist es essentiell, dass Sie sich direkt am Anfang fachkundigen Rat durch einen Finanzierungsexperten holen. Dieser muss unbedingt neutral und unabhängig sein. Denn eine nicht unabhängige Institution wird Sie nicht darauf hinweisen, denn für diese ist es ein Glücksfall, wenn der zukünftige Darlehensnehmer gar keine andere Wahl hat um auch die Hauptfinanzierung bei ihr zu beantragen.

So entgehen Sie der Abhängigkeitsfalle

Diesem möglicherweise sehr teuren Fehler kann man direkt am Anfang entgegenwirken. Im Folgenden zeige ich Ihnen, welche Schritte Sie in Bezug auf eine Neubaufinanzierung gehen sollten.

Mögliche Lösungen:

1. Wenn Grundstückskauf und Neubau in einem zeitlichen Zusammenhang stehen bzw. wenn Sie bereits beim Kauf des Grundstückes wissen, wie hoch Ihre Gesamt-Baukosten sind und Sie den Neubau zeitnah planen (die nächsten 6 – 12 Monate), dann sollten Sie immer Finanzierungsmöglichkeiten für das Gesamtprojekt (Grundstück + Neubau) prüfen lassen. So haben Sie die volle Auswahl bei den Banken und können das Finanzierungskonzept mit der besten Planungssicherheit und den geringsten Gesamtkosten auswählen. So haben Sie nur eine Bank, mit welcher Sie zusammen arbeiten und es gibt keine Probleme mit Rangfolgen im Grundbuch.
2. Wenn Sie heute ein Grundstück erwerben möchten, der eigentliche Bau zeitlich noch nicht definiert ist, gibt es folgende Möglichkeiten, um nicht in die Abhängigkeitsfalle zu gelangen: Sie wählen für die Finanzierung Ihres Grundstückes eine kurze Zinsbindung oder eine Finanzierung mit variablen Zinsen, welche Sie jederzeit ohne ein Vorfälligkeitsentgelt ablösen können. So können Sie selbst entscheiden, ob die Neubaufinanzierung mit der gleichen Bank durchgeführt werden soll oder ob es attraktivere Möglichkeiten gibt. Wenn ja, wird das variable Darlehen einfach durch das neue Kreditinstitut abgelöst, welches die erste Rangstelle im Grundbuch einnimmt.
3. Holen Sie sich immer einen unabhängigen und neutralen Finanzierungsprofi als Hilfe sowohl für die Grundstücksfinanzierung als auch für die Neubaufinanzierung dazu. Gerade bei einem Neubauprojekt gibt es zahlreiche weitere Fallstricke, welche viele tausend Euro extra kosten können. Zudem kann er Ihnen Informationen über Förderungen im Zusammenhang mit einem Neubau geben, wie z.B. das Programm KfW 153.
4. Wenn die Möglichkeit besteht bezahlen Sie das Grundstück aus Eigenmitteln. Das gibt Ihnen viel Flexibilität bei der Auswahl der Banken für weiterführende Finanzierungen, und das Grundstück kann als Sicherheit angerechnet werden. 

Fazit

Insgesamt kommt für die Grunstückfinanzierung 3 bzw. 4 Optionen zusammen 

• Grundstück aus Eigenmittel bezahlen und Baufinanzierung frei wählen 
• gemeinsames Darlehen vor Grund und Haus bei einer Bank.
• ein Darlehen bei einer Bank für das Grundstück und später  ein Darlehen für ein Haus bei einer anderen Bank 
• zwei getrennt voneinander laufende Darlehen.

Um die richtige Entscheidung zu treffen, sollte sich der Bauherr gründliche Gedanken darüber machen, wie der Plan ausschaut. Denn so entgeht er der Abhängigkeitsfalle am besten. Folglich wird eine teurere Baufinanzierung höchstwahrscheinlich vermieden.