Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek beschreibt das Pfandrecht nach Artikel §1113 – §1190 BGB an ein bestimmtes Grundstück. Sie dient als Sicherung einer Forderung (meistens eines Kredits). Damit stellt das entsprechende Grundstück oder die Immobilie für die finanzierende Bank oder das finanzierende Institut eine Sicherheit für das Ausfallrisiko dar. Als Kreditnehmer erhalten Sie dann von der Bank eine bestimmte Summe als Hypothekendarlehen.
Zusätzlich zu der eigentlichen Hypothek werden noch weitere Sicherheitsmaßnahmen seitens der Banken und Institute durchgeführt. Dazu gehört vor allem die Prüfung der Bonitäten der Darlehensnehmer. Das Darlehen, welches beim Hypothekenkredit abgeschlossen wurde, wird über eine Hypothek im Grundbuch abgesichert.
Durch das Aufnehmen einer Hypothek, tritt der Kreditnehmer alle Rechte an seiner eigenen Immobilie ab. So kann die finanzierende Bank im Inzidenzfall auf diese zurückgreifen.
Mittlerweile ist das Verfahren über Hypotheken jedoch veraltet. Stattdessen wird immer häufiger der Prozess über die Grundschuld aufgenommen. Da der Begriff der „Hypothek“ weit verbreitet ist, wird er dennoch oft angewendet und beschreibt im Grunde zwei verschiedene Einsatzbereiche: zum einen die Absicherung eines Darlehens und zum anderen als Synonym für die Immobilienfinanzierung.
Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld
Wie bereits erwähnt, ist das Verfahren der Hypothek mittlerweile veraltet. Nur noch 20 % aller Grundrechte sind noch Hypotheken. Die sogenannte Grundschuld nimmt immer mehr den Platz der Hypothek ein. Diese ist für Banken und Kreditinstitute leichter umzusetzen. Die Vorteile hierfür werden vor allem bei der Zahlungsunfähigkeit der Kredit- und Darlehensnehmer sichtbar.
Zwar sind sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld ein Grundpfadrecht, doch die Grundschuld ist nicht an konkrete Forderungen gebunden. Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass, wenn Sie das Darlehen mit dem Verfahren der Grundschuld tilgen, sich Ihre Darlehensschuld reduziert, die Grundschuld aber in vollem Umfang bestehen bleibt.
Sobald Sie beim Hypothekendarlehen die letzte Rate gezahlt haben und damit Ihre Schuld beglichen haben, erlischt die Hypothek. Die jeweilige Bank hat damit keinen Anspruch mehr auf Ihre Immobilie. Im Gegensatz dazu bleibt die Grundschuld immer in voller Höhe bestehen, auch wenn Sie das Darlehen bereits zurückgezahlt haben.
Hypothek bei der Baufinanzierung
Beim Aufnehmen einer Hypothek gibt es verschiedene Möglichkeiten. Dabei sollten Sie sich bewusst machen, welchen Zweck die Hypothek genau haben soll und in welcher Ausgangssituation Sie sich derzeit befinden.
Im Wesentlichen stehen Ihnen zwei Verwendungsmöglichkeiten zur Auswahl:
- Hypotheken bei Baufinanzierung
Sie können eine Hypothek aufnehmen, wenn Sie eine erste Baufinanzierung abschließen, um eine neue Immobilie zu kaufen und zu finanzieren. Meistens wird dafür aber das Verfahren der Hypothek durch die Absicherung durch die Grundschuld ersetzt.
- Finanziertes Haus neu beleihen
Bei dieser Verwendungsmöglichkeit können Sie ihr bereits finanziertes Haus neu beleihen lassen. Parallel dazu können Sie ein weiteres Darlehen aufnehmen.
Eine zweite Finanzierung über die gleiche Bank verschafft Ihnen Vorteile und Sie sparen dadurch die Notar- und Grundbuchkosten, wodurch der bürokratische Aufwand minimiert wird.
Das Aufnehmen einer Hypothek ist dabei immer mit bestimmten Forderungen verbunden. Die Hypothek schrumpft, wenn Sie die Schulden abtragen. Das wird als Akzessorietät bezeichnet. Bei der Tilgung Ihres Kredits wird die Hypothek mit der Zeit zu einer Eigentümergrundschuld. Haben Sie den Kredit vollständig zurückgezahlt, aber die Hypothek wird nicht gelöscht, geht die Hypothek an Sie über und wird zu einer Eigentümergrundschuld.
Arten von Hypotheken
Es kann in verschiedene Arten und Sonderformen von Hypotheken unterschieden werden. Diese werden Ihnen im Folgenden vorgestellt:
Verkehrshypothek
Diese Art der Hypotheken kommt am häufigsten vor. Hier werden die Forderungen durch das Grundbuch abgesichert und müssen vom Gläubiger nicht nachgewiesen werden. Dabei wird nochmal in Buchhypothek und Briefhypothek unterschieden:
Bei der Buchhypothek wird diese im Grundbuch festgehalten. Dadurch muss bei einer neuen Übertragung der Forderung der Grundbucheintrag geändert werden.
Bei der Briefhypothek erhalten Sie als Gläubiger einen sogenannten Hypothekenbrief, welcher als Urkunde dient. Im Gegensatz zur Buchhypothek muss bei einer Übertragung der Forderung lediglich die Urkunde geändert werden.
Sicherungshypothek
Im Vergleich zur Verkehrshypothek ist die Sicherungshypothek weitaus enger an die bestehenden Forderungen gebunden und hat damit eine strengere Akzessorietät.
Rentenhypothek
Befinden Sie sich im Ruhestand und möchten eine Hypothek aufnehmen, dann erhalten Sie durch die Rentenhypothek eine größere Geldsumme und als Sicherheit müssen Sie eine Hypothek auf Ihr Grundstück eintragen lassen.
Weitere Hypotheken Arten
Natürlich gibt es noch andere Sonderformen von Hypotheken wie beispielsweise die Zwangshypothekoder die Gesamthypothek.
Höhe und Haftung der Hypothek
Die Höhe der Hypothek wird aus dem Wert der jeweiligen Immobilie ermittelt. Dieser beträgt meistens zwischen 60 % und 70 % des Verkehrswertes. Auch der Wertverlust der Immobilie wird in die Höhe der Hypothek mit hineingerechnet. Den Wert bestimmt meistens ein Gutachter und die Bank berechnet daraus die Hypothek.
Der Grundstückeigentümer wird der Sicherungsgeber und ist meistens auch der Kreditnehmer. Es ist aber auch möglich, dass Sie das eigene Grundstück als Kreditsicherheit für eine dritte Person mit einer Hypothek belegen.
Kosten einer Hypothek
Möchten Sie eine Hypothek aufnehmen, müssen Sie mit verschiedenen Kosten rechnen. Zu aller erst müssen Sie den Gutachter bezahlen, welchen den Wert Ihrer Immobilie festlegt, woraus sich die Höhe der Hypothek ergibt. Zudem kommen die Kosten des Notars bezüglich des Hypothekenvertrags hinzu. Auch für die Gebühr des Grundbucheintrags müssen Sie als Kreditnehmer aufkommen.
Der Weg zur Finanzierung
Bevor Sie mit dem eigentlichen Prozess der Finanzierung starten, empfehlen wir Ihnen einen Vorabcheck, in welchem Sie die Durchführbarkeit der Finanzierung prüfen. Dabei ist eine erste Einschätzung zum Wert der jeweiligen Immobilie der Grundstein. Anschließend sollten Sie auch Ihre Einnahme- und Ausnahmesituation prüfen. Durch einen solchen Vorabcheck prüfen Sie aus Sicht der Bank, ob Sie sich das Objekt leisten können.
Das Fundament der späteren Finanzierung bildet das Erarbeiten Ihrer persönlichen Ziele und Präferenzen. Dabei sollten Sie sich über die verschiedenen Aspekte der Immobilienfinanzierung bewusstwerden – wie zum Beispiel die monatlichen Raten, die Zinsbildung, die Laufzeit, die Optionen der Flexibilität sowie die verschiedenen Arten der Darlehensrückzahlung. Aus diesen gemeinsam erarbeiteten Erkenntnissen liefert Ihnen unser Baufi-expert Team mehrere Finanzierungsmöglichkeiten und verweist auf die jeweiligen Vor- und Nachteile. So können Sie sich gewissenhaft für eine individuell passende Lösung entscheiden.
Nach der Ausarbeitung der Finanzierungslösungen geht es im nächsten Schritt an die Konzeption der notwendigen Unterlagen. Unser Team bietet Ihnen eine angefertigte Checkliste, welche Ihnen zeigt, welche Unterlagen die Bank zur Prüfung der Finanzierung benötigt. Die Bank fordert dabei unterschiedliche Dokumente an, um sich ein Bild darüber zu machen, wie es um Ihre Kreditwürdigkeit bestellt ist. Je nach Ihrem individuellen Anliegen werden unterschiedliche Unterlagen angefordert.
Das Baufi-expert Team unterstützt Sie bei den Objektunterlagen und arbeitet diese für Sie heraus, sodass Sie für die Bank bearbeitungsfähig sind und Sie keine Zeit verlieren.
Bevor Sie die Formulare an eine Bank schicken, sollten Sie sich ausgiebig überlegen, welche Bank auf Ihre individuellen Bedürfnisse am besten eingehen kann. Mittlerweile bieten viele Banken und Kreditinstitute eine Finanzierungsmöglichkeit an, weshalb Sie genaustens prüfen und vergleichen sollten, welche Finanzierungskonstellationen zu welchen Konditionen angeboten werden. Erst dann sollten Sie sich schlussendlich für eine Bank entscheiden. Die Konditionen der verschiedenen Kreditgeber hängt dabei stark von der Form und dem Umfang Ihres geplanten Projekts ab.
Tipps bei der Finanzierung der Immobilie
Beim Prozess der Finanzierung Ihres gewünschten Objektes können Sie über einige Hindernisse stoßen. Um Ihnen den Prozess zu erleichtern und Ihnen die Stolperfallen zu ersparen, sollten Sie einige Aspekte bereits vor der Finanzierung genauestens beachten.
Sie sollten bei der Wahl der Immobilie ihren Wert auch stets aus Sicht der Bank betrachten. Es kommt immer häufiger vor, dass Finanzierungszusagen scheitern, weil die Banken oft einen geringeren Beleihungswert für diese festlegen als den tatsächlich aufgerufenen Verkaufspreis.
Der häufigste Fehler im Finanzierungsprozess ist das Einhalten einer falschen Reihenfolge. Sie müssen immer zuerst die genauen Präferenzen für Sie als Darlehensnehmer erarbeiten. Erst wenn Sie diese Erarbeitet haben, können Sie Zins- und Konditionsvergleiche durchführen.
Weitere Stolpersteine, welcher Ihnen auf Ihrem Weg der Finanzierung erspart bleiben sollen, sind der Zeitdruck und fehlende Unterlagen. Für Ihre Finanzprüfung sind vollständige und qualitativ wertvolle Dokumente notwendig.
Vorteile und Nachteile eines Hypothekendarlehens
Natürlich bringt das Aufnehmen einer Hypothek gewisse Vor- und Nachteile mit sich. Ein Vorteil ist, dass die Immobilie als Sicherheit für die Bank dient und Ihre Zinssätze dadurch günstiger werden. Jedoch sollten Sie wissen, dass meistens nicht der volle Kaufpreis Ihrer Immobilie über Hypotheken abgewickelt werden kann.
Ein Nachteil sind die teilweise hohen Kosten, welche durch das Eintragen der Hypothek in das Grundbuch auf Sie zu kommen. Außerdem kann Ihre Immobilie erst dann verkauft werden, wenn diese nicht mehr mit einer Hypothek belastet ist.
Faktoren die den Zinssatz beeinflussen
Vermutlich suchen Sie nach einer günstigen aber dennoch hochwertigen Immobilienfinanzierung mit niedrigen Zinssätzen. Dabei haben verschiedene Faktoren Auswirkungen auf die Höhe der zu zahlenden Kreditzinsen.
Zu den externen Faktoren zählt dabei vor allem das Zinsniveau im In- und Ausland im Vergleich. Doch auch viele interne Aspekte beeinflussen den Zinssatz. Dazu zählen unter anderem:
- Ihre Bonität als Kreditsuchender
- Die Darlehenssumme
- Die Laufzeit beziehungsweise die Zinsbindung
- Die Lage des jeweiligen Objekts: Eine Immobilie in einer gefragten Lage bietet zum Beispiel eine höhere Wahrscheinlichkeit auf Vermietbarkeit.
- Die Art des jeweiligen Objekts, genauer die Assetklasse: Diesbezüglich sind insbesondere Einzelhandelsimmobilien wie Einkaufszentren oder Ladengeschäfte, Bürogebäude und Hotels sehr gefragt.
- Der Substanzwert beziehungsweise die Bauqualität: Für den Finanzgeber Ihres Projekts stellt ein neues Gebäude weniger Risiko als ein Gebäude an welchem eventuell noch Sanierungsarbeiten anfallen, da es gegebenenfalls baufällig ist.
- Die Einnahmen-Kalkulation
Da sich die Projekte immer individuelle unterscheiden, veröffentlichen die meisten Finanzgeber keine festgelegten Zinssätze. Das stellt einen weiteren Grund dar, wieso Sie sich vor dem Vertragsabschluss ausreichend über die jeweilige Bank oder das jeweilige Institut informieren sollten. Dabei wird nicht nur der Zinssatz an Ihr individuelles Projekt angepasst, sondern auch die Laufzeit. Diese beläuft sich in der Regel zwischen drei bis 15 Jahre.
Fazit
Um einen groben Überblick über Ihre Immobilien- und Baufinanzierung zu bekommen, stehen Ihnen verschieden Online Rechner zur Verfügung.
Im Grunde beschreibt eine Hypothek, dass Sie von einer Bank eine bestimmte Summe als Hypothekendarlehen zur Verfügung gestellt bekommen und dafür die Rechte ihrer Immobilie, als Sicherheit für die Bank, abtreten. Dabei sind Hypotheken immer an bestimmte Forderungen und auch Kosten gebunden.
Um das günstigste Angebot zu finden, sollten Sie die Konditionen der verschiedenen Banken vergleichen und sich für eine Form der Hypothek entscheiden. Das Verfahren durch Hypotheken ist mittlerweile jedoch etwas veraltet und die Grundschuld nimmt immer mehr den Platz der Hypothek ein.
