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Januar 26, 2021

Januar 26, 2021

Die Anschlussfinanzierung im Detail

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei einer Anschlussfinanzierung handelt es sich um die Fortsetzung von einer bisherigen Finanzierung, z.B. eine Finanzierung für den Bau eines Hauses. Wenn Sie eine fortführende Finanzierung benötigen, sobald die Bindungsfrist Ihres Zinses abgelaufen ist, dann handelt es sich dabei um eine solche Anschlussfinanzierung.

Sie tilgen also Ihre verbleibende Restschuld des ursprünglichen Kredites. Sofern Sie einen Kredit für die Baufinanzierung Ihres Hauses aufgenommen haben, bleibt Ihnen oftmals noch eine Restschuld bei der Bank offen, denn der Kredit gilt im Regelfall nicht für die gesamte Zeitspanne Ihrer Baufinanzierung.

Die Zeitspanne Ihres Kredits variiert normalerweise zwischen fünf und 20 Jahren Laufzeit. Den offenen Betrag können Sie dann mit einer Anschlussfinanzierung gleich nach Ablauf des Kredits begleichen.

Bestimmte Voraussetzungen müssen Sie dabei in der Regel nicht erfüllen. Alle Angaben bezüglich des Kredits und bezüglich Ihrer finanziellen Lage sind Ihrer Bank geläufig.


Was ist zu beachten?

Kümmern Sie sich eigenständig und frühzeitig um die Planung Ihrer Anschlussfinanzierung und holen Sie sich auch Angebote von außenstehenden Banken ein, warten Sie nicht auf ein Angebot Ihrer Bank.

Sofern Sie Ihrer Bank auch Angebote von anderen Banken vorweisen können, lässt es sich final einfacher über für Sie bessere Konditionen verhandeln.

Ihre Restschuld und die damit verbundene Belastung können Sie minimieren, in dem Sie eigenes Kapital bei der Anschlussfinanzierung nutzen. Es ist also durchaus sinnvoll, sofern es Ihnen während der Tilgung möglich ist, Eigenkapital anzusparen, sodass Sie mit einer geringeren Belastung in Ihre Anschlussfinanzierung starten können.

Ihr angespartes Eigenkapital können Sie dann z.B. als Sondertilgung mit in Ihre Anschlussfinanzierung einbringen. Somit haben Sie die Möglichkeit, Sonderzahlungen neben Ihrer monatlichen Tilgung zu leisten. Außerdem können Sie Ihr Eigenkapital als Absicherung nutzen. Erhöhen Sie z.B. Ihre monatliche Rate, um Ihren Kredit schneller zu tilgen.

Einer der wichtigsten zu beachtenden Faktoren ist der Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung. Sofern die aktuellen Zinsen für Sie interessant sind, die Dauer bis zum Ablauf Ihrer aktuellen Finanzierung aber noch relativ hoch ist, kann das Forward-Darlehen eine Möglichkeit für Sie darstellen.

Anschlussfinanz1

Zinsen sichern mithilfe eines Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen funktioniert im Prinzip genauso wie die normale Anschlussfinanzierung. Der einzige Unterschied liegt darin, dass der zukünftige neue Zinssatz deutlich vor dem Ablauf der alten, bzw. der dann noch aktuellen Zinsbindungsfrist festgeschrieben wird.

Sofern Sie sich für ein Forward-Darlehen entscheiden, um den möglichst besten Zinssatz beim Anschluss Ihrer auslaufenden Finanzierung sichern zu können, müssen Sie sich mehrere Monate, teilweise sogar über drei Jahre im Voraus mit den Zinssätzen beschäftigen. Der neue Zinssatz sollte in diesem Zeitrahmen von Ihnen festgelegt werden.

Es geht also im Grunde darum, die zukünftige Entwicklung des Zinses einzuschätzen. Das Risiko für Sie als Kunde ist dabei die Tatsache, dass Sie die Entwicklung gar nicht oder nur schwer einschätzen können. Wahrscheinlich wünschen Sie sich den bestmöglichen Zinssatz bei der Fortführung Ihrer Finanzierung.

Wenn Sie kein Interesse daran haben, das aktuelle Umfeld der Zinsen bei Ihrer Bank über mehrere Jahre zu beobachten, um den für Sie günstigsten Zinssatz zu erlangen, dann kann das Forward-Darlehen durchaus interessant für Sie sein.

Sofern Sie ein niedriges Zinsniveau bei Ihrer Bank in Erfahrungen bringen und sich sicher sind, diese Zinslast problemlos tragen zu können, ist es durchaus ratsam, ein Forward-Darlehen bei Ihrer Bank zu beantragen. Somit müssen Sie sich zukünftig keine Sorgen mehr um Ihren Anschlusszinssatz machen.

 
Die Umschuldung

Eine weitere Möglichkeit für Ihre Anschlussfinanzierung. Von einer Umschuldung wird gesprochen, wenn Sie Ihre Bank beim Anschluss der Finanzierung wechseln möchten, um z.B. ein günstigeres Angebot bezüglich des Zinses nutzen zu können.

Dabei wird dann Ihre neue Bank als Gläubiger eingetragen. Für Sie fallen in diesem Fall lediglich die Gebühren für das Eintragen in das Grundbuch und die Notarkosten an. Diese werden aber häufig auch von Ihrer neuen Bank übernommen. Des Weiteren sind Sie verpflichtet, Ihre Zahlungsfähigkeit für Ihre neue Bank erneut überprüfen zu lassen.

Anschlussfinanz2

Die Prolongation

Der einfachste Weg für Ihre Anschlussfinanzierung, aber nicht der beste. Im Prinzip müssen Sie bei der Prolongation gar nichts tun. Ihre Bank übermittelt Ihnen frühzeitig ein neues Angebot für Ihre Anschlussfinanzierung und Sie unterschreiben dieses dann.

Dafür bekommen Sie von Ihrer Bank im Schnitt ein Zeitfenster von zwei Wochen zur Verfügung gestellt. Sie müssen keine weiteren Unterlagen ausfüllen, keine Gebühren zahlen und haben auch keine weiteren Umstände. Im Regelfall erhalten Sie dabei aber nicht den günstigsten Zinssatz von Ihrer Bank.

Der Zinssatz bei einer Umschuldung ist meist deutlich lukrativer für Sie als Kunde. Außerdem müssen Sie die Bedingungen aus Ihrem ehemaligen Vertrag wieder genauso übernehmen und haben dementsprechend keine Möglichkeit, mit Ihrer Bank in den Verhandlungsprozess bezüglich neuer Konditionen zu gehen.

Im Prinzip schließen Sie keinen neuen Vertrag ab, sondern verlängern lediglich Ihren alten Vertrag mit neuen Zinsbindungen, welche Ihnen die Bank zur Auswahl stellt.

Wirtschaftlich bietet sich eine Prolongation für Sie nur an, wenn der Zinssatz und ihre eigene finanzielle Lage seit Beginn Ihrer Finanzierung unverändert sind. In der Regel verändert sich aber sowohl die Zinsentwicklung am Markt als auch Ihr individuelles Einkommen über die Jahre der Finanzierung.


Anschlussfinanzierung bei Arbeitslosigkeit

Grundsätzlich ist das kein Problem für Sie. Allerdings steigt das Risiko Ihrer Bank, da Ihr Einkommen und damit auch Ihre Liquidität sinkt. Ihre Bank wird Ihnen eine längere Zinsbindung mit niedrigeren monatlichen Konditionen anbieten, um das erhöhte Risiko auszugleichen.

Die Prolongation ist die beste Variante der Anschlussfinanzierung für Sie, wenn Sie im Zeitraum Ihrer Finanzierung arbeitslos geworden sind. Auf eine Umschuldung haben Sie dann nur wenig Chancen, denn die neuen Kreditgeber fordern einen aktuellen Einkommensnachweis von Ihnen.

Bei einem bereits in der Vergangenheit abgeschlossenem Forward-Darlehen hat Ihre Bank das Recht, Ihre Bonität kurz vor Beginn erneut zu überprüfen. Aufgrund Ihrer gesunken Liquidität und dem damit verbundenen Risiko für die Bank, kann diese das Darlehen noch wenige Monate vor Beginn zurückziehen.

Bei der Prolongation erhält Ihre Hausbank keine neuen Unterlagen von Ihnen. Sie müssen keine erneuten Nachweise tätigen, sondern müssen lediglich in der Lage sein, die Konditionen Ihrer Bank weiterhin regelmäßig zahlen zu können, ansonsten sind Sie im schlimmsten Fall gezwungen von Ihrer Immobilie abzusondern.

Um diesen Fall vermeiden zu können, ist es immer sinnvoll, Sie sparen sich über die Jahre eine finanzielle Reserve an, welche Ihre Ratentilgung in Notfällen über einen gewissen Zeitraum abdecken kann. Außerdem haben Sie allzeit die Möglichkeit, eine Arbeitslosenversicherung abzuschließen, die Ihre Ratenzahlung im Falle der Arbeitslosigkeit über einen bestimmten Zeitraum für Sie übernimmt.

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Bausparvertrag als eine Anschlussfinanzierung nutzen

Wenn Sie sich einen günstigen Zinssatz für die Zukunft sichern möchten und ungern Risiken beim Prognostizieren bezüglich der Zinssätze eingehen würden, dann kann neben dem Forward-Darlehen auch die Nutzung eines Bausparvertrages als Anschlussfinanzierung interessant für Sie sein.

Dabei können Sie Ihren Zinssatz nämlich schon frühzeitig planen. Bausparverträge können bis zu 15 Jahre im Voraus abgeschlossen werden. Somit können Sie auch mit

dem Planen Ihrer Anschlussfinanzierung bereits bis zu 15 Jahren im Voraus beginnen. Bei Abschluss eines Bausparvertrags legen Sie bereits weit im Voraus den Zins für das Darlehen fest, welches Sie nach einigen Jahren für die Anschlussfinanzierung nutzen möchten.

Allerdings gibt es auch einen Nachteil, wenn Sie einen Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung nutzen. Ein Bausparvertrag wird nämlich zuteilungsreif, sobald Sie einen Betrag angespart haben, welcher ca. 40 % der gesamten Bausparsumme entspricht.

Sobald Ihre erste Finanzierung ausläuft, sind Sie dazu verpflichtet, den gesamten Restbetrag zum Ablaufdatum zu zahlen. Die Bank wird an diesem Datum nach dem Geld verlangen. Sie müssen diesen ablaufenden Kredit also an diesem Datum nachweislich bei der Bank ablösen können und sich im Vorfeld um eine Anschlussfinanzierung gekümmert haben.

Abgesehen von den Vorteilen, dass Sie mithilfe eines Bausparvertrages langfristige Planungen vornehmen können und Sie in Bezug auf potentiell steigende Zinsen auf der sicheren Seite sind, eignet sich der Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung also aufgrund der Zuteilungsreife nur bedingt.


Auswirkungen der Corona-Krise

Im Bereich der Finanzierungen sind während der aktuellen Krise deutliche Veränderungen im Bezug auf die Zukunft zu erkennen.

Vielen Menschen wird ein Eigenheim als krisenfester und sicherer Rückzugsort in Zeiten der Pandemie immer wichtiger. Die Nachfrage nach Immobilien und somit auch nach entsprechenden Finanzierungen steigt weiterhin stark an. 

Eine bereits finanzierte Immobilie wieder abzugeben, kommt auch kaum noch in Frage. Wer über einen eigenen Rückzugsort verfügt, möchte diesen im Regelfall auch langfristig behalten. Dementsprechend bleibt auch die Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen für das neue Jahr 2021 hoch. Doch welche Art der Anschlussfinanzierung ist die sicherste in der aktuellen Krisenzeit?

Die Staatsverschuldung in Deutschland hat aufgrund der Pandemie inzwischen ihren Rekord erreicht. Ausschlaggebend sind vor allem die steigenden Zahlen an arbeitslosen Menschen in Deutschland.

Im letzten Jahr bot der Staat den Bürgern und Unternehmen große Summen, um die finanziellen Situationen dieser zu unterstützen. Als Folge dieser Staatsverschuldung, wird häufig prognostiziert, dass die Zinsen bei uns in Deutschland zukünftig nur noch ansteigen.

Diesbezüglich wäre ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung eine eventuell interessante Option für Sie, sofern Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft. Garantieren kann Ihnen den Anstieg der Zinsen natürlich niemand. Unter normalen Umständen wäre dies in jedem Fall die Folge einer solchen Staatsverschuldung.

Sofern Sie also ein Angebot für ein Forward-Darlehen zu einem Ihres Erachtens günstigen Zinssatz erhalten, dann ist dies definitiv eine gute Möglichkeit für Ihre künftige Anschlussfinanzierung.

Über den Autor

Steven Schostag

Seit über 12 Jahren ausschließlich im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig. Durch individuelle Lösungen können oft auch komplizierte Finanzierungen zum Erfolg geführt werden. 

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