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Juli 11, 2013

Juli 11, 2013

Maklerprovision – Wie hoch ist sie und wann ist sie fällig?

Regelmäßig kommt es im Zusammenhang mit Ihrer Hausfinanzierung auch zur Zahlung von Maklerprovisionen. Dieser Artikel zeigt, wann und wieviel Courtage zu zahlen ist.

Fälligkeit der Maklerprovision

Um Anspruch auf eine Courtage zu haben, muss ein Makler bestimmte Bedingungen erfüllen. Einerseits hat zwischen ihm und seinem Auftraggeber ein wirksamer Maklervertrag zu bestehen. Dieser kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen – dem Angebot und der Annahme – zustande. Soweit in dem Maklervertrag nichts anderweitig vereinbart wurde, ist der Makler nicht zu einer Tätigkeit verpflichtet, es sei denn, er agiert im Rahmen eines Alleinauftrags. Allerdings hat der Makler angesichts des Treueverhältnisses zwischen ihm und seinem Auftraggeber dessen Interesse zu wahren. Der Umfang der Aufgaben eines Maklers richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Grundsätzlich jedoch bestehen Aufklärungs-, Beratungs- und Unterlassungspflichten.
Andererseits muss die Leistung erbracht werden, entweder die Vermittlung eines Vertrages oder den Nachweis zu der Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss zu bewirken. Die Art der Leistung ergibt sich daraus, ob ein Vermittlungs- oder Nachweismakler beauftragt wurde.
Darüber hinaus muss es zu dem Abschluss eines Hauptvertrags kommen. Handelt es sich um die Vermittlung einer Mietwohnung, hat der Hauptvertrag die Form eines Mietvertrags zwischen Vermieter und Mieter. Besteht dahingegen die Aufgabe des Maklers in der Vermittlung eines Hauses, ist der Hauptvertrag der notarielle Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer der Immobilie.

Eine weitere Voraussetzung für das Entstehen eines Provisionsanspruches ist der Aspekt der Gleichwertigkeit. Dabei ist sowohl in persönliche als auch in inhaltliche Kongruenz zu unterscheiden. Danach wird erstens angenommen, dass der Hauptvertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten zustande kommt. Zweitens bedarf es einer inhaltlichen Übereinstimmung mit dem im Maklervertrag angestrebten Vertrag. Diesbezüglich muss der Hauptvertrag für den Auftraggeber in Hinsicht auf den wirtschaftlichen Erfolg gleichwertig sein.
Außerdem kommt es darauf an, dass zwischen der Maklerleistung und dem Abschluss des Hauptvertrags eine Kausalität besteht. Der Hauptvertrag, welcher den Arbeitserfolg des Maklers widerspiegelt, hat somit das Resultat der erbrachten Nachweis- bzw. Vermittlungstätigkeit zu sein.
Als letzte Bedingung ist zu nennen, dass der Auftraggeber spätestens bei Abschluss des Miet- oder Kaufvertrags Kenntnis von der Maklertätigkeit erlangt haben muss.

Höhe der Maklerprovision

Über das Maß der Vermittlungsgebühr entscheidet die Vereinbarung im Maklervertrag. Fehlt diese, so gilt bei Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn. Dies ist ein hoheitlicher, nach Bundes- sowie Landesrecht bestimmter Preis. Ist keine Taxe festgelegt, ist der übliche Lohn ausschlaggebend. Er beläuft sich bei Grundstücksgeschäften auf 3 % des Kaufpreises. Die Entlohnung für eine Wohnungsvermittlung hingegen darf zwei Monatsmieten inklusive Mehrwertsteuer nicht übersteigen.
Grundsätzlich ist zu bemerken, dass die angewendeten Prozentsätze bei Kaufverträgen je nach Region unterschiedlich sind:

  • 3,57 %: Baden-Württemberg, Bayern, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen
  • 4,76 %: Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz
  • 5,95 %: Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Niedersachsen
  • 6,25 %: Hamburg
  • 7,14 %: Berlin und Brandenburg

Bei Kaufverträgen ist zu beachten, dass an den Makler einerseits eine Innenprovision von dem Verkäufer, andererseits eine Außenprovision von dem Käufer gezahlt wird. Im Gegensatz zu der in dem Maklervertrag festgelegten Innenprovision ist die Käufercourtage der Höhe nach offen.
Bei Mietverträgen zahlt wie üblich entweder der Mieter oder aber auch der Vermieter. In Regionen, in denen Wohnungen knapp sind, soll künftig der Vermieter für die Provision aufkommen.

Wann entfällt der Provisionsanspruch?

Ist der Makler, ohne einen Doppelauftrag zu besitzen, auch für die zweite Partei tätig geworden, entfällt sein Anspruch auf Courtage. Liefert ein Makler den Nachweis zur Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags oder kommt durch seine Tätigkeit ein Vertrag zustande, der ein bestehendes Mietverhältnis fortsetzt, verlängert oder erneuert, steht ihm ebenso keine Vergütung zu.
Des Weiteren ist ein Makler nicht berechtigt, eine Entlohnung für die Vermittlung einer Wohnung zu erhalten, deren Vermieter, Mieter, Eigentümer oder Verwalter er selbst ist. Besteht eine Beteiligung des Maklers rechtlicher oder wirtschaftlicher Form an einer juristischen Person, die das Amt eines Eigentümers, Verwalters oder Vermieters inne hat, erhält er keine Provision. Dergleichen gilt, wenn sein Gehilfe Verwalter der Wohnung ist. Ausgeschlossen ist der Anspruch außerdem bei der Vermittlung jeglicher Art preisgebundener Wohnungen, deren Bezug nach dem 20.06.1948 möglich wurde bzw. wird.
Unzulässig ist darüber hinaus eine Vereinbarung über ein Entgelt, das höher als zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer ist. Übersteigt die geforderte Provision des Maklers die gesetzliche Grenze, kann es sogar zu der Zahlung eines Bußgeldes kommen.

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Über den Autor

Steven Schostag

Seit über 12 Jahren ausschließlich im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig. Durch individuelle Lösungen können oft auch komplizierte Finanzierungen zum Erfolg geführt werden. 

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