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Juni 7, 2013

Juni 7, 2013

Immobilien Vollfinanzierung – Warum Sie diese Informationen brauchen!

Eine Immobilien Vollfinanzierung müssen wir zunächst in zwei Arten unterscheiden:

  1. Die Immobilien Finanzierung, wo die Bank 100% des Kaufpreises finanziert und Sie die Nebenkosten selbst tragen.
  2. Eine Finanzierung komplett ohne Eigenkapital, wo zusätzlich zum Kaufpreis auch noch die sogenannten Kaufnebenkosten mitfinanziert werden sollen oder müssen. Bei den Kaufnebenkosten handelt es sich in der Regel um die Grunderwerbsteuer, die Notar-und Gerichtskosten sowie eventuelle Maklergebühren.

Im Gegensatz zu Variante 1, die in der Praxis mittlerweile sehr häufig vorkommt, ist Variante 2 gleich aus mehreren Gründen schwieriger darzustellen. Es existiert nur noch ein eingeschränkter Bankenkreis, welcher Vollfinanzierungen inklusive Nebenkosten begleitet. Zudem werden nochmals höhere Bonitäts-und Objektanforderungen gestellt.

Was viele angehende Darlehensnehmer nicht nachvollziehen können, ist die Art und Weise, wie die kreditgebende Bank die Sicherheit (das zu finanzierende Objekt) bewertet.

Ein Beispiel für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital:

Nehmen wir an, der Kaufpreis eines Einfamilienhauses beträgt 100.000 € und nehmen wir weiter an, dass die Nebenkosten vereinfacht 10% betragen (die Grunderwerbsteuer und die Maklergebühren können auf Länderebene voneinander abweichen).
Da Sie nun eine Finanzierung ohne Eigenkapital anstreben, benötigen Sie 110.000 € Kreditsumme (100.000 € Kaufpreis + 10.000 € Nebenkosten). Nun setzt die Bank ihre eigenen Wertermittlungsgrundsätze an, um die Immobilie als Sicherheit zu bewerten.

Immobilien Vollfinanzierung

Jetzt kommt der wichtige Teil: selbst wenn die Immobilie z.B. laut Gutachten einen Verkehrswert von 110.000 € hat, richtet sich die Bank in den meisten Fällen nach dem sogenannten Niederstwertprinzip und setzt daher „nur“ den Kaufpreis von 100.000 € als Grundlage an. Dies wiederum hat zur Folge, dass eine Kreditsumme von 110.000 € einen Beleihungsauslauf von über 100% nach sich zieht, was ein größeres Risiko für die Bank bedeutet.

Ausnahmen vom Niederstwertprinzip werden in der Praxis meist nur gemacht, wenn der Verkäufer der Immobilie mit dem Käufer eine verwandtschaftliche Verbindung ersten Grades besitzt, also ein Verkauf innerhalb der Familie stattfindet.

Es nützt auch nichts, den Kaufpreis nach unten zu verhandeln, da der Wert von 110% immer gleich bleibt. Daher ist eine 100% Finanzierung zuzüglich Nebenkosten ungleich komplexer als eine reine Kaufpreisfinanzierung, wo die Nebenkosten selbst getragen werden.

Voraussetzungen für eine Immobilien Vollfinanzierung:

  • Der Darlehensnehmer muss über eine dementsprechende Bonität verfügen. Das heißt, das monatliche Einkommen sollte nach Abzug aller Kosten und der neuen Kreditrate noch genug Spielraum (optimalerweise mindestens 10% vom Nettoeinkommen) haben. Lesen Sie dazu auch den Artikel: Wieviel Immobilie kann ich mir leisten?
  • Die Summe der Vermögenswerte (Sparguthaben, Rückkaufswerte Versicherungen, Immobilien etc.) sollte höher sein als die Summe der Verbindlichkeiten (z.B. Restschulden bestehender Kredite). Bei „negativem Vermögen“ wird eine Finanzierung inklusive Nebenkosten schon fast unmöglich.

Vorteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital:

  • Bestehende Vermögen können anderweitig eingesetzt werden bzw. können anderweitig Rendite erwirtschaften.
  • Sie behalten ein Mindestmaß an liquiden Mitteln im Rücken, um auf Notfälle reagieren zu können.

Nachteile und Risiken einer vollfinanzierten Immobilie:

  • Im Allgemeinen kann man sagen, je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto besser der Zins. Demzufolge ist die Zins-Kondition nicht optimal.
  • Kommt es zum Zwangsverkauf, z.B. durch eine Versteigerung oder durch Trennung/Scheidung bleiben meist Schulden übrig, wenn noch nicht viel getilgt wurde.
  • In der Regel sind die Laufzeiten länger  und/oder die monatlichen Raten höher, was zu Engpässen führen kann.

3 Tipps für eine Immobilien Vollfinanzierung:

  1. Achten Sie darauf, die Finanzierung flexibel zu gestalten, d.h. Sondertilgungsoptionen und Tilgungssatzwechseloptionen einzubauen. Es gibt Banken, welche Ihnen sogar gestatten, für 1 oder 2 Jahre die Tilgung komplett auszusetzen, falls einmal ein Engpass entstehen sollte.
  2. In einem Umfeld von niedrigen Zinsen sollten Sie die Sollzinsbindung eher längerfristig ausrichten, also 15 oder 20 Jahre. Das verschafft Ihnen mehr Sicherheit.
  3. Achten Sie auf genug Liquidität und geben Sie monatlich nicht mehr als 35-40% Ihres Gesamteinkommens für die Immobilie aus (hierzu zählen auch Bewirtschaftungskosten und Rücklagen für Instandhaltungskosten).
  4. Prüfen Sie in jedem Fall auch die KfW Förderprogramme. In einigen Fällen können so durch günstigere Zinsen auch die monatlichen Raten gesenkt werden.

Fazit:

Vollfinanzierungen sind nur sinnvoll, wenn Sie über genügend freie Mittel verfügen oder bestehendes Vermögen nicht aufgelöst bzw. als Sicherheit dienen soll, da es anderweitig evtl. mehr Rendite erwirtschaftet. Gerade wenn Sie Immobilien kaufen und vermieten wollen, kann das Konzept mit weniger Eigenkapital das bessere sein.

Andernfalls machen Sie sich das Leben nicht schwerer  als es ist und bilden Sie erst einmal Rücklagen. Evtl. mieten Sie sich einfach ein schönes Haus und bauen nebenbei entspannt Vermögen auf und falls doch einmal etwas schief gehen sollte, haben Sie nur 3 Monate Kündigungsfrist.

Eine Immobilien Vollfinanzierung muss individuell besprochen und auf Ihre eigenen Umstände abgestimmt werden. Für ein persönliches Finanzierungsangebot >> klicken Sie hier << .

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Autor

Über den Autor

Steven Schostag

Seit über 12 Jahren ausschließlich im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig. Durch individuelle Lösungen können oft auch komplizierte Finanzierungen zum Erfolg geführt werden. 

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  1. Guten Tag Herr Schostag,
    Zunächst vielen lieben Dank für Ihre tollen Tips!!
    Ich habe eine Frage bzgl. der Finanzierung einer Bestandsimmobilie und der Aussicht auf eine Vollfinanzierung.
    Ich möchte eine Bestandsimmobilie in guter Lage in einer großen Stadt (mit Zukunft) in Deutschland erwerben. Die Rendite beträgt in etwa 6,5% und ich brauche einen Kredit in Höhe von 700000€. Ist es hier möglich eine Vollfinanzierung durchzuführen. Ich bin Anfang 30 und erwerbstätig. Was ist ihre Meinung?

    Wie sieht es aus, wenn ich einen Bürgen habe? Komme ich dann bedeutend einfacher an eine Vollfinanzierung bzw. kann auch nur für einen gewissen Teil der Vollfinanzierung gebürgt werden?
    Es wäre toll, wenn Sie mir antworten könnten!
    Grüße
    Markus

    1. Hallo Markus,
      ich gehe davon aus, dass Sie mit Vollfinanzierung eine Finanzierung inklusive Nebenkosten meinen. Grundsätzlich ist eine pauschale Aussage hier immer schlecht möglich, da dies individuell von den Banken geprüft wird. Die Banken schauen sich 2 Dinge an:
      1. Die Bonität des Darlehensnehmners (Einnahmen/Ausgaben bzw. Vermögen/Verbindlichkeiten)
      2. Die Werthaltigkeit des Objektes
      Das bedeutet, selbst wenn Sie einen Bürgen bzw. einen zweiten Darlehensnehmer haben, bleibt das Risiko aus dem zweiten Punkt (Werthaltigkeit Objekt) für die Bank gleich hoch. Im Falle einer Zwangsversteigerung hat die Bank oft das Nachsehen, da meist der Verkaufserlös nicht ausreicht, um die Kredite zu tilgen. Daher sind solche Finanzierungen schwieriger zu bekommen.
      Bei Kapitalanlagen (Sie sprachen von Rendite) ist es noch schwieriger bzw. nahezu unmöglich eine Vollfinanzierung (inkl. Nebenbkosten) zu erhalten, wenn keine zusätzlichen Sicherheiten vorhanden sind. Der Einsatz eines Bürgen bringt Sie hier also nicht wirklich weiter. Lösungen wären z.B. zusätzliche Sicherheiten wie z.B. eine zweite Immobilie.
      Gern schaue ich mir Ihren Fall konkret an, dafür benötige ich dann weitere Informationen.

  2. Sehr geehrter Herr Schostag,
    wir haben uns für eine Vollfinanzierung eines Eigenheims entschlossen, bei der die Baunebenkosten selbst getragen werden. Ist es nun trotzdem möglich, diese Baunebenkosten von der Bank auszahlen zu lassen? Dies hätte den Vorteil, dass Bereitstellungszinsen vermieden werden und das Eigenkapital noch frei verfügbar bliebe.
    C. Muli

    1. Im Normalfall ist es nicht möglich, dass die Nebenkosten von der Bank ausgezahlt werden. Dies machen auch nur 2-3 Banken und es muss vorher ganz klar kommuniziert und auch so beantragt werden. Für die Bereitstellungszinsen spielt es keine Rolle, ob die Nebenkosten mitfinanziert werden odeer nicht. Es kommt hier nur auf den Zeitpunkt der Kreditauszahlungen an.

  3. Guten Tag Herr Schosstag,
    Wir planen derzeit unsere Finanzierung wie sieht es denn mit den Kosten für Grunderwerbssteuer, Notar, Grundstücksvorbereitung und Gartensrbeiten und Garage aus, zählen diese auch als Nebenkosten und werden im Normalfall nicht von der Bank finanziert oder kann man diese auch zum Darlehen dazurechnen?

    1. Guten Tag,
      für eine fundierte Antwort würde ich noch mehr Informationen benötigen. Grunderwerbsteuer, Notar und evtl. Maklergebühren gehören zu den Kaufnebenkosten, welche in der Regel nicht mitfinanziert werden, da sie den Wert des Objektes nicht erhöhen. Aber auch hier gibt es Ausnahmen. Grundstücksvorbereitung ud Gartenarbeiten müssten genauer beschrieben werden. Ggf. können diese Positionen zu den Baunebenkosten und zu den Außenanlagen zugeordent werden. Ist dies der Fall, können diese Kosten mitfinanziert werden. Eine Garage ist im Normalfall mitzufinanzieren, da diese vom Wert auch angesetzt werden kann. Für eine genaue Berechnung, nehmen Sie gern Kontakt mit mir auf.

  4. Guten Tag,
    wir möchten zusammen mit Freunden als GBR ein Haus in sehr begehrter Lage ersteigern.
    Wir rechnen damit, dass der Verkehrswert weit überschritten wird, ein Zuschlag erst beim doppelten Verkehrswert würde uns nicht überraschen. Die Nachfrage ist immens.
    Wir haben als Gruppe, also wenn alle zusammen legen, 60% des Verkehrswerts als Eigenkapital.
    Wenn wir nun ca. 60-70% des Verkehrswerts als Darlehen beantragen, können wir im Fall der Fälle über VW bieten? Oder kann die Bank die Finanzierung nach Zuschlag weit über VW ablehnen? Auch wenn wir denn Aufpreis mit Eigenkapital aufstocken?

    1. Guten Tag,
      grundsätzlich kann eine Bank immer eine Finanzierung ablehnen, unabhängig vom Eigenkapitalanteil und dem Verkehrswert.
      Daher würde ich Ihnen empfehlen, im Vorfeld einen Finanzierungsrahmen von einer Bank zusagen zu lassen, damit Sie wissen, bis zu welchem Betrag die Bank auch finanziert. Hier empfiehlt sich die Hausbank, da diese die Kontoführung bereits kennt. Nach Zuschlag haben Sie in der Regel noch etwas Zeit und können sich mit dem Zuschagsbeschluss noch nach anderen Banken umsehen, sind aber auf der sicheren Seite, weil Sie bereits eine Zusage haben.

  5. Guten Tag,
    wir überlegen uns gerade auch eine Wohnung zu kaufen. Eine Immobilie ist bisher aber noch nicht gefunden.
    Da wir nun auch eine Vollfinanzierung benötigen würden + Nebenkosten für Makler usw.
    suchen wir nun auch Banken die das übernehmen würden.
    Welche Banken übernehmen dies noch ?
    Ist es ratsam das Nettoeinkommen von beiden etwas niedriger anzugeben um Sicherheiten noch zu haben?
    Da wir rechnen das meine Frau mal schwanger wird und dann für 1,5 Jahre dann nur 60 % ihres Gehaltes bekommt.
    Was für Kosten kommen auf uns gesamt zu bei einem Kauf?

    1. Guten Tag,
      grundsätzlich kann man sagen, dass eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ohne weitere Sicherheiten immer schwieriger wird. Eine genaue Aussage lässt sich aber allgemein nicht tätigen, dafür würde ich weitere Informationen benötigen. Es besteht die Möglichkeit, mit einem sog. Nachrangdarlehen zu arbeiten, mit welchem die Nebenkosten abgedeckt werden können. Allerings sind die Konditionen hier höher.
      Das Nettoeinkommen muss und sollte in genau der Höhe angegeben werden, wie es auch vorhanden ist, da die Banken ohnehin einen Abgleich mit den Gehaltsnachweisen durchführen. Wenden Sie sich gern für weitere Infos direkt an mich. Entweder per Mail, Telefon oder über das Kontaktformular.

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