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Januar 25, 2021

Januar 25, 2021

Umschuldung Baufinanzierung: Was ist zu beachten?

Zu Beginn Ihrer Baufinanzierung nehmen Sie einen Kredit auf, für den Sie bestimmte Bedingungen wie zum Beispiel Tilgung, Zinssatz und Sondertilgungen vereinbaren.

Aber was ist, wenn Sie schon einige Jahre lang einen Kredit zu vereinbarten Konditionen abbezahlen und Sie aktuell deutlich bessere Angebote bekommen könnten? Aufgrund der fallenden Bauzinsen ist das keine Seltenheit. Wie sie auch mit einem alten Kredit von aktuellen niedrigen Zinsen profitieren und Kosten senken können, erfahren Sie in diesem Artikel.


Umschuldung: Was ist das?

Eine Umschuldung ist die Lösung, wenn Sie mit Ihren alten Kreditkonditionen und vor allem dem Zinssatz unzufrieden sind. Im Grunde leihen Sie sich bei einer Umschuldung die Summe der Restschuld von einem anderen Institut, begleichen Ihre Schuld bei Ihrer alten Bank mit dem geliehenen Geld vorzeitig und bezahlen den neuen Kredit zu neuen, aktuellen Konditionen ab.


Wann ist eine Umschuldung sinnvoll?

Generell ist eine Umschuldung logischerweise nur dann sinnvoll, wenn die Zinsen aktuell niedriger sind als zu dem Zeitpunkt, an dem Sie Ihren Kredit aufgenommen haben.

Eine Umschuldung ist aber im Normalfall auch mit Zusatzkosten verbunden, daher muss die Ersparnis aus den niedrigeren Zinsen so hoch sein, dass damit die anfallenden Kosten gedeckt werden können und sich eine Umschuldung lohnt.

Hier ist es wichtig, genau nachzurechnen und sich im Zweifelsfall lieber von unabhängigen Experten beraten zu lassen.


Welche Zusatzkosten fallen bei einer Umschuldung an?

Der Hauptkostenpunkt einer Umschuldung ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese wird von der Bank erhoben, wenn Sie früher als vereinbart von Ihrem Vertrag zurücktreten wollen. Durch Ihren Rücktritt entgehen der Bank Einnahmen durch Zinsen, die dem Institut vertraglich zugestanden hätten. Aus diesem Grund ist die Bank generell berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen, wenn Sie Ihren Kredit vor Ende der Laufzeit abbezahlen.

Wie hoch diese Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Von der Restlaufzeit, dem Betrag der Restschuld, dem im Vertrag vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Zinsniveau.

Hier ist es auch wichtig zu wissen, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Baufinanzierungen − anders als bei anderen Krediten − nicht gesetzlich beschränkt ist. Die Kosten, die hier auf Sie zukommen können, können also auch etwas höher ausfallen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt aber eine Entschädigung für entgangene Einnahmen dar und sollte somit diesen entsprechen. Wenn die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch ist, hilft es manchmal nur, sich Unterstützung von einem Anwalt zu holen. Es lohnt sich in jedem Fall, von unabhängigen Experten prüfen zu lassen, ob eine geforderte Vorfälligkeitsentschädigung angemessen ist.

Wenn Sie innerhalb vertraglich vereinbarter Kündigungsfristen kündigen, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung natürlich. Prüfen Sie deshalb Ihren Vertrag und stellen Sie fest, welche Möglichkeiten Sie haben.

Sollten Sie noch keinen Kredit aufgenommen haben, bedenken Sie auch, welche Möglichkeiten zur Umschuldung Ihnen Ihr bevorzugter Kredit bieten kann. Wenn Sie dies in Ihre Entscheidung mit einbeziehen, ersparen Sie sich in der Zukunft möglicherweise viel Ärger.

Generell ist es eine gute Idee, einen Kredit immer so flexibel wie möglich zu gestalten. Bei einem Vertrag mit flexibler Zinsbindung entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung beispielsweise, hier kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.

 Aus diesem Grund kann sich ein flexibleres Modell unterm Strich durchaus lohnen, auch wenn die Kreditbedingungen selbst meist etwas teurer sind, da Sie durch die gewonnene Flexibilität unter Umständen einiges an Zusatzkosten sparen können. So können beispielsweise auch vereinbarte Sondertilgungsoptionen die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung senken, da diese bei der Berechnung von der Bank berücksichtigt werden müssen.

Weitere Zusatzkosten einer Umschuldung sind Notar- und Grundbuchgebühren. Diese fallen an, da Ihre alte Bank als Gläubiger im Grundbuch eingetragen war.

Da Sie nun einen neuen Kredit bei einer neuen Bank aufnehmen möchten, muss diese nun in das Grundbuch eingetragen werden, damit diese im Falle eines Zahlungsausfalls durch eine Zwangsversteigerung einen Teil der Restschuld zurückbekommen kann. Für diesen Prozess benötigen Sie einen Notar, für dessen Gehalt Sie aufkommen müssen.


Wie komme ich aus meinem aktuellen Vertrag?

Eine Umschuldung ist aber nicht immer ohne weiteres möglich, schließlich müssen Sie dafür in den meisten Fällen frühzeitig aus einem abgeschlossenen Vertrag entlassen werden. Nicht immer ist Ihre Bank damit einverstanden, denn dadurch entgehen ihr Gewinne. 

In drei Situationen haben Sie allerdings das Recht darauf, vorzeitig aus Ihrem aktuellen Vertrag entlassen zu werden:

  • Bei berechtigtem Interesse. Der Gesetzgeber gibt hier z. B. den Verkauf der Immobilie an, für die Sie den Kredit aufgenommen haben.

    In diesem Fall können Sie den Kredit früher als vereinbart vollständig zurückzahlen, die Bank hat in diesem Fall aber einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Nach 10 Jahren: Nach 10 Jahren haben Sie das Recht darauf, Ihren Kreditvertrag jederzeit mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist zu kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

    Hier gilt das Datum des Vertragsabschlusses. Wenn Sie also noch einen alten Kredit abbezahlen, kann es sich lohnen, sich nach einer Alternative umzusehen und so von den günstigeren Zinsen zu profitieren.
  • Nach Ablauf der Zinsbindung: Zu diesem Zeitpunkt muss ein Kredit entweder vollständig zurückgezahlt worden sein, oder es wird eine Anschlussfinanzierung mit dem Kreditinstitut vereinbart.

    Hier gelten dann allerdings neue Bedingungen, Sie können also neue Tilgungen und einen neuen Zinssatz aushandeln. Dies nennt man auch Prolongation. Eine Prolongation ist natürlich bequem für den Kreditnehmer, da er sich nicht um einen neuen Kredit kümmern muss.

    Einige Banken setzen aber darauf, dass es für die meisten ihrer Kunden zu viel Aufwand ist, sich eine Alternative zu suchen, und bieten Anschlussfinanzierungen zu ungünstigen Bedingungen. Hier lohnt es sich also, sich frühzeitig nach anderen Angeboten umzusehen.

    Denn dies ist auch der ideale Moment für eine Umschuldung: Der bestehende Kredit wird über einen neuen Kredit bei einer anderen Bank vollständig abbezahlt.

    Hier ist es aber wichtig, rechtzeitig neue Angebote einzuholen! Denn mit dem Ablauf der Zinsbindung wird der Restbetrag des Kredits fällig, sollten Sie keine Verlängerung vereinbart haben. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie also schon über die entsprechenden Mittel verfügen.


Fazit

Vor allem bei älteren Kreditverträgen kann eine Umschuldung sinnvoll sein, da die Bauzinsen in den vergangenen Jahren gesunken sind und sich aktuell Kredite zu günstigen Bedingungen finden lassen.

Das Hauptproblem bei einer Umschuldung ist die Vorfälligkeitsentschädigung, die von Ihrer Bank bei einer vorzeitigen Kündigung verlangt werden kann. Es ist also immer günstiger, wenn Sie diese umgehen können, indem Sie frist- und vertragsgerecht kündigen.

Aus diesem Grund sollten Sie unbedingt die in Ihrem Vertrag festgehaltenen Kündigungsbedingungen prüfen. Läuft Ihr Vertrag schon seit mindestens 10 Jahren, können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Und auch hier macht sich weise Voraussicht bezahlt: Wenn Sie schon bei Abschluss Ihrer Baufinanzierung einen möglichst flexiblen Kredit vereinbaren, sinken auch die Kosten einer Umschuldung, da die Bank mögliche Sondertilgungen bei der Berechnung berücksichtigen muss.

Wenn Sie einen Kreditvertrag mit flexiblen Zinsen vereinbart haben, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung vollständig.

Der ideale Zeitpunkt für eine möglichst problemlose Umschuldung ist der Ablauf der Zinsbindung. Hier steht es Ihnen frei, entweder mit Ihrer aktuellen Bank einen neuen Vertrag zu vereinbaren, oder sich nach Alternativangeboten umzusehen.

Wichtig ist, dass Sie sich frühzeitig um Ihre Anschlussfinanzierung kümmern und sich nicht durch den erhöhten Aufwand, den eine Umschuldung mit sich bringt, von vornherein abschrecken lassen, da Sie damit unter Umständen viel Geld sparen können.

Ob sich eine Umschuldung im Einzelfall lohnt, hängt von einigen Faktoren ab und sollte genau überprüft werden. Im Zweifelsfall ist es immer eine gute Idee, hierfür unabhängige Experten zurate zu ziehen.

Über den Autor

Steven Schostag

Seit über 12 Jahren ausschließlich im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig. Durch individuelle Lösungen können oft auch komplizierte Finanzierungen zum Erfolg geführt werden. 

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