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Dezember 4, 2020

Dezember 4, 2020

Wohnimmobilienkreditrichtlinie erschwert Kreditvergabe

Im März 2016 hat die Bundesregierung ein neues Gesetz für Immobilienkredite verabschiedetet und damit eine Vorgabe der EU umgesetzt. Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sollen die Verbraucherrechte bei der Vergabe von Immobilien gestärkt werden. Gleichzeitig sind die Banken verpflichtet, die Kreditwürdigkeit der Darlehensnehmer intensiver zu prüfen, so dass strengere Auflagen bei der Kreditvergabe gelten.

Die Folge des neuen Gesetzes für Immobilienkredite sind erschwerte Bedingungen bei der Kreditvergabe für einige Personengruppen. Banken werden für Beratungsfehler haftbar gemacht und sind unter Umständen schadenersatzpflichtig, wenn ein Kreditnehmer seinen Kredit aufgrund einer Falschberatung nicht mehr bedienen kann.

Neues Gesetz für Immobilienkredite verschärft Kriterien bei der Bonitätsprüfung

Während es in der Vergangenheit vor allem auf die aktuelle finanzielle Situation der Darlehensnehmer und den Wert des zu finanzierenden Objektes ankam, haben sich seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie verschiedene Faktoren bei der Kreditvergabe geändert.

Die Finanzierung kann nicht mehr ausschließlich auf den Wert einer Immobilie abgestellt werden - auch wenn diese als Sicherheit für das Darlehen dient. Die Bank muss vielmehr noch genauer prüfen, ob der Kreditnehmer sich das Darlehen tatsächlich leisten kann. Der Gesetzgeber betont, dass Immobilienkäufer mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung eine hohe finanzielle Verpflichtung eingehen, die mit Risiken verbunden ist. Eine umfassende Analyse der persönlichen Situation durch den jeweiligen Berater ist daher unerlässlich.

Bei der Zusammenarbeit mit einem Vermittler übernimmt dieser zunächst die Überprüfung der Bonität bevor die Unterlagen an ein Kreditinstitut weitergeleitet werden. Bei Prüfung der Kreditwürdigkeit berücksichtigen Darlehensgeber und Vermittler nicht nur die aktuelle finanzielle Situation der Antragsteller, sondern beziehen auch die künftige Entwicklung in die Entscheidung ein.

Das Alter der Kreditnehmer spielt daher bei der Kreditbeantragung eine wesentliche Rolle: Banken müssen den Vorgaben entsprechend prüfen, ob ein Kreditnehmer das Darlehen während seiner Rentenphase bedienen kann. Lässt sich die Rückzahlungszeit des Kredites nicht mit der statistischen Lebenserwartung vereinbaren, kann es also zu einer Kreditablehnung kommen. Insbesondere für Rentner wird damit die Kreditbeantragung erschwert. Das neue Gesetz macht eine Renovierung oder Modernisierung aus Kreditmitteln im Rentenalter damit nur schwer realisierbar.

Geringes Eigenkapital kann Darlehensvergabe erschweren

Unter Umständen hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie Einfluss auf die Kreditvergabe an junge Familien. Gerade in jungen Jahren planen viele Familien den Kauf des eigenen Häuschens. Durch die Entscheidung für eine längere Kreditlaufzeit bleiben die Raten bezahlbar und im Vergleich zur Miete lohnt sich das Eigenheim.

Ist die Familienplanung noch nicht abgeschlossen und es ist mit Verdienstausfällen zu rechnen, berücksichtigen die Banken diesen Aspekt bei ihrer Kreditentscheidung. Kümmert sich ein Elternteil für eine gewisse Zeit um die Kinder und es ist nicht abzusehen, ob der Wiedereinstieg in den Beruf gelingt, ist der Kapitaldienst für das Darlehen langfristig weniger oder nicht mehr gesichert. Können Darlehensnehmer nicht belegen, dass sie die Kreditrate auch in der Zukunft sicher bedienen können, kann es zu einer Ablehnung der Kreditanfrage kommen.

Darüber hinaus erwarten die Banken einen höheren Eigenkapitaleinsatz oder zusätzliche Sicherheiten, welche gerade bei jüngeren Familien oftmals nicht ausreichend vorhanden sind. Aufgrund der neuen Vorgaben sind Finanzierungen ohne oder mit nur geringem Eigenkapitaleinsatz schwieriger zu realisieren.

Neues Gesetz für Immobilienkredite modifiziert Regelungen zum Widerrufsrecht

Um die Vorgaben der EU zu erfüllen, hat die Bundesregierung mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie auch das Widerrufsrecht bei Immobiliendarlehen modifiziert. Demnach haben Kreditnehmer das Recht, den Widerruf spätestens ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsabschluss auszusprechen.

Zudem sind sogenannte Kopplungsgeschäfte, bei denen der Kunde ein Darlehen nur in Kombination mit einem anderen Finanzprodukt erhält, weitgehend verboten. Gestattet ist die Kombination des Darlehens mit einem Bausparvertrag oder einem anderen Sparvertrag, da diese Vertragsabschlüsse im Interesse des Kunden liegen.

Über den Autor

Steven Schostag

Seit über 12 Jahren ausschließlich im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig. Durch individuelle Lösungen können oft auch komplizierte Finanzierungen zum Erfolg geführt werden. 

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