Juli 19, 2013

Juli 19, 2013

Immobilien und Steuern

Wenn es um das Thema Immobilien und Steuern geht, muss zunächst zwischen Steuern bei einer Veräußerung einer Immobilie bzw. bei Nutzung einer Immobilie unterschieden werden.

Steuern bei Veräußerung einer Immobilie

Verkehrssteuern

Kaufverträge sowie andere Rechtsgeschäfte die den Erwerb eines inländischen Grundstücks zur Folge haben, unterliegen der Grunderwerbsteuer. Für gewöhnlich haben sowohl der Käufer als auch der Verkäufer die Steuer zu bezahlen. Möglich ist allerdings, den gesamten Steuerbetrag auf nur eine Partei abzuwälzen.
Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung in Form des Kaufpreises zuzüglich der von dem Käufer übernommenen Leistungen. Multipliziert mit einem von dem Bundesland abhängigen Steuersatz ergibt sich die Höhe der Grunderwerbsteuer. Im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien und einer Hausfinanzierung kommt die Postion Grunderwerbsteuer als eine Form der Nebenkosten regelmäßig vor. Rechtsvorgänge, die dieser Steuer unterliegen, werden von Gerichten und Notaren dem Finanzamt bekanntgegeben. Daraufhin wird ein schriftlicher Steuerbescheid an die Steuerschuldner übermittelt, die eine einmonatige Frist zur Begleichung des ausstehenden Betrags haben. Ist die Zahlung bei dem Finanzamt eingegangen, wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Diese ist die Voraussetzung dafür, dass der Erwerber im Grundbuch als Eigentümer vermerkt werden kann.

Ertragssteuern

Für das Erheben einer Ertragssteuer spielt es eine Rolle, ob das Objekt dem Betriebs- oder Privatvermögen zuzurechnen ist.
Eine Betriebsimmobilie liegt vor, wenn das Grundstück zu einer der Gewinneinkunftsarten Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb oder selbstständiger Arbeit zählt. Bei Veräußerung einer solchen Immobilie fällt bei Gewerbesteuerpflicht neben der Grunderwerbsteuer auch eine Gewerbesteuer an. Letztere wird mithilfe eines aufwendig zu berechnenden Steuermessbetrages ermittelt, der mit einem Hebesatz multipliziert wird.
Eine Privatimmobilie ist gegeben, wenn das Objekt entweder zu sogenannten Überschusseinkünften führt oder keine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Beträgt die Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf zum einen weniger als 10 Jahre und wurde die Immobilie zum anderen nicht zu eigenen Zwecken genutzt, ist das private Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig. Bei rein für eigene Wohnzwecke genutzten Immobilien ist der Verkauf steuerfrei. Dasselbe gilt bei der Veräußerung von Objekten, die sich länger als 10 Jahre im Privatvermögen befanden.

Wird eine ausländische Immobilie verkauft, greift das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den entsprechenden Ländern. Das heißt, dass Personen mit deutschem Wohnsitz einerseits die Einkünfte aus dem Objekt in Deutschland und andererseits in dem Ausland zu versteuern haben. Sowohl für ausländische als auch für inländische Immobilien gilt, dass ein Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren einen gewerblichen Grundstückshandel kennzeichnet. Ehemals im privaten Vermögen befindliche Immobilien können somit zu Betriebsvermögen werden, was eine Besteuerung im Rahmen der Grunderwerb- sowie Gewerbesteuer nach sich zieht.

Steuern bei der Immobiliennutzung

Grundsteuer

Das Abführen einer Grundsteuer fällt an, sobald eine Person über einen Grundbesitz verfügt. Die Grundstücksnutzung erfolgt zu eigenen oder fremden, zu beruflichen bzw. betrieblichen Zwecken. Auch bei Vermietung oder Verpachtung ist der Eigentümer des Objekts Steuerschuldner. Die Bemessung der Grundsteuer fußt auf dem Einheitswert der Immobilie. Dieser Wert wirtschaftlicher Einheiten für die Steuerberechnung wird mit der Grundsteuermesszahl, die je nach Grundstücksart zwischen 2,6 ‰ und 3,5 ‰ beträgt, multipliziert. Der daraus entstehende Grundsteuermessbetrag wird wiederum mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde multipliziert, der zwischen 320 % und 810 % liegt.

Zweitwohnungsteuer

Bei der Nutzung zweier oder mehrerer Immobilien zu eigenen Wohnzwecken ist zu beachten, dass je nach Stadt und Gemeinde eine Zweitwohnungsteuer anfallen kann. Eine Zweitwohnung ist gegeben, wenn zusätzlich zu einer Hauptwohnung eine weitere Immobilie genutzt wird. Ist der Eigentümer gleichfalls der Nutzer der Wohnung, hat er die Steuer zu bezahlen. Wird die Wohnung dagegen vermietet und von einer anderen Person als Zweitwohnung verwendet, ist diese Steuerschuldner. Je nach Betrag der Jahresrohmiete ergibt sich bei Multiplikation mit dem Steuersatz der Gemeinde eine mehr oder minder hohe Steuerlast.

Zu beachten ist, dass abhängig von der Art der beschriebenen Abgaben und der Rechtsträger in bestimmten Fällen Steuerbefreiungen möglich sein können.

 

Über den Autor

Steven Schostag

Seit über 12 Jahren ausschließlich im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig. Durch individuelle Lösungen können oft auch komplizierte Finanzierungen zum Erfolg geführt werden. 

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