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Juli 3, 2013

Juli 3, 2013

Grundbucheintrag und Baufinanzierung

Der Grundbucheintrag im Zusammenhang mit der Bau- und Immobilienfinanzierung

Das Grundbuch ist ein amtliches Register und eine wichtige Informationsquelle. Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt geführt und ist somit ein öffentliches Register. Die Grundbuchordnung (GBO) stellt die rechtliche Grundlage für die Führung des Grundbuches dar. Wer ein berechtigest Interesse darlegen kann, der kann Einsicht in das Grundbuch nehmen oder eine beglaubigte Abschrift verlangen. Das berechtigte Interesse ist gegeben, wenn Rechte und Pflichten übernommen werden sollen. Kredit- und Darlehensgeber haben ein berechtigtes Interesse am dem Grundstück zugeordneten Grundbuchblatt, wenn sie als Gläubiger von Grundpfandrechten eingetragen werden sollen oder es bereit sind. Alle Grundbucheintragungen genießen öffentlichen Glauben. Der Aufbau des Grundbuches ist durch die GBO vorgegeben, so dass innerhalb Deutschlands alle Grundbuchblätter die gleichen Merkmale aufweisen. Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den drei Abteilungen. Die drei Abteilungen stellen hierbei den wichtigsten Part des Grundbuchblattes dar, da in diesen alle dem Grundstück zugeordneten Eintragungen hinterlegt werden. Zusätzlich zum beim Grundbuchamt geführten Grundbuch wird eine Grundakte angelegt. In der Grundakte werden alle Urkunden und Protokolle hinterlegt, welche zu Eintragungen des Grundbuches in den Abteilungen geführt haben. Für Darlehensgeber ist insbesondere die dritte Abteilung bei der Bau- und Immobilienfinanzierung ausschlaggebend. Dort sind alle Grundpfandrechte hinterlegt, welche als Belastung des Grundstückes bereits vorhanden sind. Darüber hinaus bestimmt die Rangfolge der Eintragung in die dritte Abteilung des Grundbuches die Rangfolge der Befriedigung bei einem Ausfall der Forderung und der Verwertung der Sicherheit. Grundbucheintragungen werden hier mittels einer Grundschuld zugunsten von Kreditinstituten, Hypothekenbanken, Bausparkassen und sonstigen Darlehensgebern vorgenommen.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und enthält die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis sowie die drei Abteilungen:
– Abteilung I gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und die Grundlage der Eintragung
– Abteilung II gibt Auskunft über die Lasten und Beschränkungen
– Abteilung III gibt Auskunft über die Grundpfandrechte

Die erste und zweite Abteilung

Die erste und zweite Abteilung des Grundbuchblattes geben Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und alle Lasten oder Beschränkungen. Die Klärung der Eigentumsverhältnisse kann in Bezug auf einen Bau- oder Immobilienfinanzierung von Bedeutung sein. An einem Grundstück kann Alleineigentum oder aber gemeinschaftliches Eigentum als Miteigentum bestehen. In der zweiten Abteilung werden wertmindernde Belastungen und Beschränkungen im Grundbuch eingetragen, so dass auch diese Abteilung für den Darlehensgeber eine Aussagekraft hat. Belastungen und Beschränkungen des Grundstückes sind hier Nutzungsrechte durch dritte Personen, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte oder Auflassungsvormerkungen. Ist in der zweiten Abteilung eine Verfügungsbeschränkung vermerkt, kann dies die Belastung des Grundstückes mit einem Grundpfandrecht nur eingeschränkt möglich machen oder vollständig verhindern.

Die dritte Abteilung

Im Rahmen einer Finanzierung hat der Darlehensgeber ein berechtigtes Interesse und nimmt Einsicht in das Grundbuchblatt, welches dem mit dem Grundpfandrecht zu belastenden Grundstück zugeordnet ist. In der dritten Abteilung werden Grundschulden und Hypotheken erfasst. Bei der Eintragung eines Grundpfandrechtes werden der Geldbetrag, der namentlich benannte Gläubiger des Rechtes und alle zugehörigen Veränderungen, Löschungsvormerkungen und Löschungen hinterlegt. Grundbucheintragungen der dritten Abteilung werden in der Reihenfolge vorgenommen, in der die Antragsstellung erfolgt. Die Reihenfolge der Eintragung bestimmt den Rang des Gläubigers bei einer Vollstreckung aus dem Grundpfandrecht. Hier spricht man von der erstrangigen, der zweitrangigen und der nachrangigen Eintragung. Bei der Eintragung einer erstrangigen Grundschuld kann die Finanzierung bis zu 60 % des Beleihungswertes betragen. Bei einer zweitrangigen Finanzierung über eine Bausparkasse sind hier 80 bis höchstens 90 % möglich. Erfolgt die Eintragung auf dem dritten oder späteren Finanzierungsrang, kann der Beleihungswert mit bis zu 100 % angesetzt werden. Hier spricht man auch von einer Immobilien Vollfinanzierung. Der Beleihungswert hat auch Auswirkungen auf die Zinsen der Baudarlehen. Hypothekenbanken sind aufgrund der gesetzlichen Vorgaben zu einer erstrangigen Eintragung verpflichtet. Bausparkassen hingegen können eine zweitrangige Eintragung bei der Darlehensvergabe akzeptieren. Banken und Kreditinstitute sind hier nicht durch gesetzliche Vorgaben zu einer erstrangigen Eintragung im Grundbuch angehalten. Dennoch fordern die meisten Darlehensgeber hier den ersten Rang bei der Besicherung über ein Grundpfandrecht.

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Über den Autor

Steven Schostag

Seit über 12 Jahren ausschließlich im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig. Durch individuelle Lösungen können oft auch komplizierte Finanzierungen zum Erfolg geführt werden. 

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