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Oktober 17, 2013

Oktober 17, 2013

Welche Faktoren haben Einfluss auf die Hypothekenzinsen?

Für die meisten Darlehensnehmer spielen die  Hypothekenzinsen eine zentrale Rolle im Zusammenhang mit der Baufinanzierung, da sie einen wesentlichen Faktor in der Gesamtkostenbetrachtung ausmachen.

Mit diesem Artikel möchte ich aufzeigen, von welchen Faktoren die Zinssätze für Baufinanzierungen abhängen:

  1. Die Gegebenheiten des Zinsmarktes
    Diesen Faktor können Sie selbst nicht beeinflussen, dennoch hat er starke Auswirkung auf die Höhe des Zinssatzes, zu denen Banken Darlehen vergeben. Hier geht es um den Leitzins der EZB (Europäische Zentralbank). Zu diesem Zins leihen sich Banken bei der EZB Geld und refinanzieren damit die Darlehensvergabe an Ihre Kunden. Der Leitzins hat Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen. Steigt dieser, erhöht sich mit einer gewissen Verzögerung auch der Zins für Baudarlehen.
  2. Einsatz von Eigenkapital
    In der Regel erhalten Sie bessere Konditionen je mehr Eigenkapital Sie einsetzen. Der Grund hierfür ist das geringere Risiko der Bank. Im Falle einer Zwangsversteigerung steigt die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank ihr verliehenes Geld durch den Notverkauf wieder zurückerhält. Bei einer Immobilien Vollfinanzierung ist dies eher unwahrscheinlich.
  3. Zusätzliche Sicherheiten
    Es besteht die Möglichkeit, der Bank zusätzliche Sicherheiten in Form von Bankguthaben, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, Wertpapiere oder einer Grundschuldeintragung auf einem zweiten Objekt anzubieten. In diesem Falle können auch günstigere Baudarlehen-Zinsen vergeben werden, da das Risiko der Bank wiederum geringer ist. Der Unterschied zu Punkt 2 besteht darin, dass Sie hierbei sogar komplett auf den Einsatz von Eigenkapital verzichten können. Eine Variante, welche von Investoren und Kapitalanlegern des Öfteren gewählt wird.
  4. Die Wahl der Zinsbindung
    Je länger die Sollzinsbindung ist, desto höher der Hypothekenzins. So ist z.B. eine Zinsbindung von 10 Jahren günstiger als eine 15-jährige Zinsfestschreibung. Die Wahl der Zinsbindung sollte allerdings nicht ausschließlich vom Zins abhängen, sondern sinnvoll auf das Gesamtkonzept abgestellt werden. Schließlich bedeutet eine längere Zinsbindung auch länger Sicherheit. Das trifft umso mehr in niedrigen Zinsphasen zu.
  5. Die Bonität des Darlehensnehmers
    Das Verhältnis zwischen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten, das Einkommen, die berufliche Branche und die Beschäftigungsart sind wichtige Aspekte, wenn es um die Bonität des Darlehensnehmers geht. Nicht zuletzt spielt hier auch der Score von bekannten Auskunfteien wie z.B. der Schufa eine wesentliche Rolle.
    Je besser die Bonität des Kreditnehmers von der Bank eingeschätzt wird, desto besser der Zins. Dies trifft allerdings nicht gleichermaßen auf alle Banken zu.
  6. Das zu erwerbende Objekt
    Wie wird das Kaufobjekt von der Bank bewertet? Schließlich ist dieses die Sicherheit der Bank. Zahlt der Kunde einen zu hohen Preis für das Objekt, kann es passieren, dass die Bank zusätzliche Sicherheiten oder mehr Eigenkapital fordert. Oder aber einen höheren Zinssatz, um das Risiko der Bank auszugleichen.
  7. Nutzungsart des Objektes
    Wird das zu erwerbende Objekt selbst genutzt oder vermietet? Manche Banken machen einen Unterschied zwischen Eigen-und Fremdnutzung und schlagen einen gewissen Prozentsatz bei Vermietung obendrauf.
  8. Die Höhe des Darlehens
    Die Darlehenshöhe hat einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf die Hypothekenzinsen bei der Hausfinanzierung. Bei einer höheren Darlehenssumme erhalten Sie tendenziell geringere Zinsen als bei kleineren Darlehenssummen. Die liegt daran, dass der Aufwand für die Kreditprüfung fast immer gleich hoch ist, die Bank aber mehr verdienen kann, wenn das Darlehen höher ist. Gängige Grenzen für eine Verbesserung der Zinskonditionen sind Darlehen ab 100.000 € und Darlehen ab 200.000 €.

Fazit:
Hypothekenzinsen hängen von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Genau aus diesem Grund ist eine Frage nach dem Zinssatz einer Finanzierung nicht innerhalb von 1-2 Minuten pauschal zu beantworten.

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Über den Autor

Steven Schostag

Seit über 12 Jahren ausschließlich im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig. Durch individuelle Lösungen können oft auch komplizierte Finanzierungen zum Erfolg geführt werden. 

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