Juni 21, 2013

Juni 21, 2013

Nominalzins vs. Effektivzins

Nominale und effektive Verzinsung

Bei der Gegenüberstellung von Kreditangeboten fallen auf den ersten Blick zwei unterschiedliche Zinsangaben ins Auge. In allen Kreditangeboten muss der Kreditgeber den Nominalzins und den Effektivzins ausweisen. Der Nominalzins wird in diesem Zusammenhang auch als Sollzins bezeichnet. Im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierung dient der Nominal- oder Sollzinssatz zur Berechnung des zu tragenden Zinsaufwandes. Der Effektivzinssatz hingegen ist eine rechnerische Größe, die die tatsächlich anfallenden Kredit- und Darlehenskosten ausdrücken soll. Bei einem direkten Vergleich von Kreditangeboten ist daher nicht rein der Nominalzins ausschlaggebend, sondern der Effektivzins. Gerade bei Immobilien Vollfinanzierungen kann der effektive Zins durch Bearbeitungskosten höher liegen.

Nominalzinssatz – Ausschlaggebende Größe zur Berechnung des Zinsaufwandes
Der vom Kreditgeber bei einer Baufinanzierung ausgewiesene Soll- oder Nominalzins wird auf die Darlehenssumme angewendet. Der festgelegte Sollzins dient rein zur Berechnung des Zinsanteils an der Kreditrate. Abhängig von der gewählten Form der Baufinanzierung kann der Sollzins ein gebundener oder aber ein periodisch veränderlicher Wert sein. Bei einem Darlehen mit einem festgeschriebenen Zinssatz ist die Berechnung des effektiven Zinssatzes einfacher und bietet eine höhere Transparenz für den Verbraucher. Wird die Baufinanzierung über ein Darlehen mit variabler Verzinsung angestrebt, muss der Kreditgeber nur den anfänglichen effektiven Jahreszins errechnen und ausweisen. Einzig auf der Basis des ausgewiesenen Nominalzinssatz ist ein Vergleich von Kreditangeboten nicht ratsam, da er keinen brauchbaren Vergleichswert darstellt und die anfallenden Kreditnebenkosten vollständig unberücksichtigt bleiben. Gleichzeitig kann ein sehr niedriger Nominal- oder Sollzinssatz bereits auf anfallende Nebenkosten hindeuten. Ein verhältnismäßig sehr niedriger Sollzinssatz kann aus einem Disagio rühren oder aber auf kontinuierlich während der Kreditlaufzeit anfallende Nebenkosten hindeuten. Vergleichen Sie Baudarlehen-Zinsen immer ganz genau auf Basis von Nomainal-und Effektivzinsen.

Effektivzinssatzberechnung – Besonderheiten bei Bau- und Immobilienkrediten
Mit dem Inkrafttreten der Verbraucherkreditlinie am 11.06.2010 müssen die aktualisierten Regelungen zur Errechnung des effektiven Zinssatzes bei Baukrediten umgesetzt werden. Der effektive Jahreszins bei Bau- und Immobiliendarlehen muss aufgrund der Preisangabenverordnung anhand des Zinssatzes für variable Darlehen berechnet werden, wenn sich Kreditnehmer und Kreditgeber bis zum Ablauf der Zinsbindung nicht auf eine erneute Zinsfestschreibung einigen. Der Zinssatz für variable Darlehen der Banken liegt in der Regel unter dem während der Zinsbindungszeit gültigen Zinssatz. Wird der effektive Zinssatz anhand der aktualisierten Regelung berechnet, kann sich bei der Baufinanzierung ein unter dem Nominalzins liegender effektiver Zinssatz ergeben. Bei allen Darlehensformen deren Konditionen und Zinssätze während der Laufzeit variabel sind, müssen Kreditinstitute den anfänglichen effektiven Jahreszins ausweisen. Die Verpflichtung zum Ausweis des anfänglichen effektiven Jahreszins beruht hierbei auf §§ 6 und 6a der Preisangabenverordnung (PAngV). Achten Sie auf die unterschiedlichen Effektivzinssätze zwischen Annuitätendarlehen und Fälligkeitsdarlehen.

Beeinflussende Faktoren bei der Zinssatzberechnung
Durch die Berechnung des effektiven Zinssatzes soll ein gewisses Maß an Transparenz für den Verbraucher erreicht werden. Der rein rechnerische Wert hat keinen Einfluss auf die Höhe der zu zahlenden Zinsen, sondern drückt vielmehr die Gesamtkosten und die tatsächlich anfallenden Kosten des Bau- oder Immobiliendarlehens aus. Bei der Berechnung der effektiven Verzinsung werden alle anhand der Preisangabenverordnung festgelegten Aufwendungen und Faktoren berücksichtigt. Im Zuge der Zinssatzberechnung werden die beeinflussenden Werte auf die gesamte Dauer der vertraglich vereinbarten Zinsfestschreibung umgelegt. Sind alle Konditionen über die gesamte Laufzeit der Finanzierung konstant, wird der effektive Zinssatz ausgewiesen. Wenn es während der Kreditlaufzeit zur Zinssatzänderung kommen kann oder ein anderer variabler Kostenfaktor vorliegt, dann wird der anfängliche effektive Jahreszins ausgewiesen. Einbezogen werden bei der Berechnung des Effektivzinses der nominale Zinssatz, die Bearbeitungsgebühren, der Auszahlungskurs, sowie Tilgungssatz und Tilgungshöhe.

Effektivzins berücksichtigt nicht alle anfallenden Kreditkosten
Der Effektivzinssatz stellt bei Krediten und insbesondere bei der Baufinanzierung einen wichtigen Vergleichswert dar. Obwohl über den Effektivzins die tatsächlichen Darlehenskosten ausgedrückt werden sollen und so eine Vergleichsgrundlage für den Verbraucher vorhanden sein soll, ist der Wert nicht immer verlässlich. Bei der Berechnung der Effektivverzinsung bleiben Kosten wie die Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen, anfallende Kontoführungsgebühren und Teilauszahlungszuschläge außen vor.

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Über den Autor

Steven Schostag

Seit über 12 Jahren ausschließlich im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig. Durch individuelle Lösungen können oft auch komplizierte Finanzierungen zum Erfolg geführt werden. 

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