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April 8, 2014

April 8, 2014

Grundstücksfinanzierung – Falle Nummer 2

Grundstücksfinanzierung

In dem Artikel Grundstück finanzieren – Falle Nummer 1 wurde bereits dargestellt, dass eine reine Grundstücksfinanzierung mit mehreren Gefahren für den Darlehensnehmer verbunden sein kann. Dieser Artikel zeigt ein zweites Hindernis, welches auftreten kann.

Das Problem mit der Rangfolge im Grundbuch

Wie bereits dargestellt, nimmt die Bank, welche das Grundstück finanziert, den ersten Rang im Grundbuch ein. Durch diese Maßnahme hat der Bauherr später wenig Spielraum, wenn es um die Finanzierung des eigentlichen Hauses geht. Denn keine Bank möchte an zweiter Stelle im Grundbuch stehen.

Somit bleibt dem Darlehensnehmer meist nur die Möglichkeit, mit der gleichen Bank weiter zu finanzieren, welche bereits auch das Grundstück finanziert hat.

Dies hat meist den Nachteil, dass der Bauherr mit schlechteren Konditionen weiter finanzieren muss und die Flexibilität der eigenen Bankenauswahl nicht mehr gegeben ist. Diesen Nachteil kann man im Prinzip nur dadurch umgehen, dass man

  1. das Grundstück variabel oder mit sehr kurzer Zinsbindung finanziert oder
  2. die Grundstücksfinanzierung mit der Hausfinanzierung als ein geschlossenes Projekt ansieht.

Stellen Sie sich folgendes Szenario vor:

Sie haben ein Grundstück mit Bank A finanziert. Nach einer gewissen Zeit möchten Sie nun Ihr Haus planen, bauen und natürlich auch finanzieren. Sie haben verschiedene Angebote eingeholt und eventuell auch schon von Architekten erste Entwürfe anfertigen lassen. Eine Baukostenaufstellung mit den einzelnen Kostenpositionen liegt Ihnen vor und Sie wissen nun auch, was das Haus mit allem drum und dran kosten wird. Es ist Ihr Traumhaus und Sie möchten starten.

Die Baukostenaufstellung sowie sämtliche zugehörige Unterlagen zur zukünftigen Immobilie legen Sie nun Ihrem Banker vor. Sie sehen sich selbst bereits in Ihrem neuen Eigenheim und können die Kinder im Garten spielen sehen.

Zu Ihrem Entsetzen sagt der Banker zu Ihnen, dass Ihr geplantes Haus zu teuer ist und die Bank die Finanzierung so nicht begleiten wird. Der Banker erklärt Ihnen, dass die Darlehenssumme zu hoch sei und Sie sich diese nicht leisten könnten. Er rechnet Ihnen vor, wie viel Haus Sie sich leisten können. Noch immer völlig geschockt, erklären Sie Ihrem Banker, dass Sie kein kleineres Haus bauen können, da auch noch zwei Kinder vorhanden sind. Der Banker sagt, dass es ihm leid tue, ihm aber die Hände gebunden sind.

Sie sagen sich, dass es ja auch noch andere Banken gibt und beginnen aktuelle Zinsen für Baufinanzierungen auszuloten. Sehr schnell erkennen Sie aber, dass keine andere bereit ist, das Haus zu finanzieren. Denn, wie bereits beschrieben, möchte keine Bank, die zweite Stelle im Grundbuch einnehmen. Somit bleibt Ihnen keine Wahl, Sie müssen mit Ihrer bisherigen Bank weiter arbeiten. Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten:

  1. Sie bauen ein kleineres Haus und erhalten die Finanzierung oder
  2. Sie versuchen, aus dem Kreditvertrag für das Grundstück heraus zu kommen.

Teure Folgen

Die Bank muss Sie nicht aus dem Kreditvertrag lassen, denn Vertrag ist Vertrag. Nur bei einem Verkauf des Grundstückes haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. In jedem Fall fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, egal ob die Bank Sie aus dem Darlehensvertrag entlässt oder Sie das Grundstück verkaufen. Da die Finanzierung aller Wahrscheinlichkeit noch nicht lange läuft, ist die Vorfälligkeit dementsprechend hoch.

Falls Sie also kein kleineres Haus bauen wollen, müssen Sie das frisch finanzierte Grundstück wieder verkaufen und zahlen eine saftige Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann viele tausende Euros betragen. Selbst wenn Sie die Bank aus dem Vertrag lässt, fällt die Vorfälligkeit an. Hier besteht aber immer noch der Vorteil, dass Sie mit einer anderen Bank die Finanzierung umschulden können und somit das Grundstück nicht veräußern müssen.

Tipp:

Falls Sie ein Grundstück mit der Absicht der späteren Bebauung finanzieren möchten:

  1. Vereinbaren Sie einen variablen Zins oder nur eine sehr kurze Zinsbindungsdauer, so dass Sie jederzeit oder auf absehbare Zeit aus dem Vertrag ohne Vorfälligkeit herauskommen oder
  2. Sie planen die Grundstücksfinanzierung zusammen mit der Hausfinanzierung, also als ein Projekt. So haben Sie von Anfang an, komplette Auswahl am Bankenmarkt und vermeiden die Abhängigkeitsfalle.

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Über den Autor

Steven Schostag

Seit über 12 Jahren ausschließlich im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig. Durch individuelle Lösungen können oft auch komplizierte Finanzierungen zum Erfolg geführt werden. 

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