Was muss ich bei meiner Grundstücksfinanzierung beachten?

In Deutschland haben die anhaltend niedrigen Bauzinsen für ein Bauboom gesorgt. Immer mehr Menschen erfüllen sich den Traum vom Eigenheim und kaufen nicht nur bestehende Immobilien, sondern auch Baugrundstücke, um diese nach Ihren eigenen Wünschen zu bebauen. Bei der Finanzierung einer bestehenden Immobilie erfolgt die Finanzierung des Hauses und des Grundstücks meist mit einer Finanzierung.

Bauherren jedoch müssen viele Faktoren bei der Finanzierung Ihres Grundstücks beachten. Es gibt verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten sowie zu beachtende Kosten die Bauherren berücksichtigen müssen. Wir erklären Ihnen alles, was Sie zu Ihrer Grundstücksfinanzierung wissen müssen.

Welche Finanzierungsoptionen gibt es?

Sobald Sie ein passendes Baugrundstück gefunden haben, eröffnen sich Ihnen zwei Optionen. Die erste Option ist, dass Sie das Grundstück und die Immobilie gemeinsam finanzieren. Die zweite Option ist, dass Sie zuerst das Grundstück finanzieren und später auf dem Grundstück Ihre Immobilie bauen.

1. Option: Grundstück und Neubau gemeinsam finanzieren

Bei der ersten Option haben Sie den Vorteil, dass Sie beide Projekte mit einer Finanzierung bei einer Bank abdecken können. Mit verschiedenen Grundbucheintragungen, wie bei der zweiten Option, müssen Sie sich hier nicht beschäftigen. Hierbei ist jedoch die Voraussetzung, dass die Planung des Neubaus schon sehr weit fortgeschritten ist.

2. Option: Grundstück und Neubau getrennt finanzieren

Die zweite Option kommt oft vor, da Bauherren sich in ein Grundstück verlieben, es kaufen und erst später mit der Planung und dem Bau der Immobilie anfangen. Hierbei benötigen Sie dann zwei Finanzierungen, einmal für das Grundstück und einmal später für den Neubau. Bei einer getrennten Finanzierung gibt es jedoch einige Hürden, die Sie beachten sollten.

Wenn Sie bei einer Bank ein Darlehen für Ihre Grundstücksfinanzierung aufnehmen, wird diese Bank dann auch erstrangig im Grundbuch eingetragen. Falls Sie den Kredit nicht mehr zurückzahlen können, erfolgt eine Zwangsversteigerung, deren Erlös an die Bank geht, die an erster Stelle im Grundbuch eingetragen ist. Hierbei ist das Problem, dass wenn Sie später für Ihren Neubau ein zweites Darlehen aufnehmen möchten, eine andere Bank ihnen höchstwahrscheinlich gar kein oder nur ein kostspieliges Angebot machen würde, da diese Bank dann nur zweitrangig im Grundbuch stehen würde.

Hinzu kommt, dass die erste Bank weiß, dass Sie in dem Fall in einer schlechten Verhandlungsposition sind und nutzt diese aus, indem Sie das zweite Darlehen zu einem höheren Zinssatz anbietet. Daher empfehlen wir Ihnen Ihr Grundstück und den Neubau, wenn möglich gemeinsam zu finanzieren, um in kein Abhängigkeitsverhältnis mit Ihrer Bank zu geraten.

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Steigende Mieten und begrenzter Wohnraum, vor allem in den Städten − für viele scheint da ein Eigenheim attraktiv. Und dass so ein Haus auch eine Wertanlage für das Alter darstellt, ist für die meisten sogar eher zweitrangig.

Denn wer träumt nicht davon, Eigentümer eines Hauses zu sein, das genau den eigenen Vorstellungen entspricht?

Für viele bleibt es aber ein Traum. Denn wie immer stellt sich auch beim Hauskauf die Frage der Finanzierbarkeit. Die wenigsten können sich einfach so ein Haus kaufen, ohne ein Kredit aufnehmen zu müssen. Das muss aber kein Problem sein, denn viele Finanzdienstleister bieten Hausfinanzierungen an.

In diesem Artikel beantworten wir Ihnen die wichtigsten Fragen zum Ablauf der Finanzierung Ihres Hauskaufs oder -baus.

Wie gehe ich vor, um mir mein Haus zu finanzieren?

Zuerst einmal ist es wichtig, frühzeitig mit der Recherche anzufangen und die aktuellen Bauzinsen zu beobachten, sobald Sie mit dem Gedanken spielen, den Traum vom eigenen Haus zu verwirklichen.

Wenn diese Vorstellung konkreter wird, stellen Sie zunächst einen Haushaltsplan auf, in dem Sie Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben festhalten. Auch beziehen Sie das Eigenkapital, das sie aufbringen können, in die Berechnung mit ein.

Sollten Sie die finanzielle Belastung nicht alleine tragen, stellen Sie natürlich auch eine entsprechende Übersicht der finanziellen Lage der zweiten Person auf. Auf diese Weise können Sie ermitteln, was sie sich leisten können. Achten Sie aber darauf, dass Ihre Angaben und Einschätzungen realistisch sind, um sich später bei der Kreditaufnahme nicht zu übernehmen.

Auch ist es eine gute Idee, immer ein gewisses Sicherheitspolster für unvorhergesehene Ausgaben von vornherein einzuplanen.

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Was versteht man unter einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Wenn man einen Bau in Erwägung zieht, dann stellt sich neben vielen Fragen auch jene der Finanzierung. Von einer Baufinanzierung ohne jegliches Eigenkapital spricht man dann, wenn die anfallenden (Bau-)Kosten ausschließlich von einem Kredit gedeckt werden.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ist das überhaupt noch möglich?

Wir sagen: ja, aber mit Bedacht! Bevor es jedoch ans Eingemachte geht, bedarf es einigen wichtigen vorsorglichen Maßnahmen. Im Nachfolgenden werden wir Ihnen wichtige Überlegungen aufführen, wenn ein Bau erwogen wird.

Worin bestehen die Vorteile in einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Wie Sie sich bereits denken können, besteht ein erheblicher Vorteil darin, dass es bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital keiner langen Sparzeiten bedarf. Sie können sich also umgehend an den Plan machen.

Interessant sind Immobilien auch hinsichtlich einer Altersvorsorge. Wenn Sie sich also bereits in jungen Jahren dazu entscheiden möchten, für das spätere Alter vorzusorgen, dann kann eine Vollfinanzierung Abhilfe schaffen. Stellen Sie sich vor, Sie sind frischgebackener Bachelor-Absolvent.

Für gewöhnlich werden Sie dann nur über ein geringfügiges Eigenkapital verfügen. Auch hier kann eine Vollfinanzierung also das Mittel der Wahl sein – um in „die eigenen vier Wände zu kommen“ und schließlich, nach Einstieg ins Berufsleben, finanzieren zu können.

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Eine weitere Möglichkeit endfälliger Darlehen ist die Tilgungsaussetzung gegen ein Baussparkonto. Im folgenden Artikel wird erklärt wie diese Finanzierungsvariante funktioniert und in welchen Fällen es Sinn macht, diese einzusetzen.
In einem anderen Artikel ging es bereits um das endfällige Darlehen mit Tilgungsaussetzung durch eine Kapitallebensversicherung.

Endfälliges Darlehen – Überbrückung bis zur Zuteilungsreife des Bausparvertrages

Bei der Aufnahm eines endfälligen Darlehens erfolgt die Aussetzung der Tilgung über die gesamte Laufzeit hinweg. Zum Zeitpunkt der vertraglich vereinbarten Fälligkeit wird das Bau- oder Immobiliendarlehen in einer Summe getilgt. Während der Darlehenslaufzeit fallen für den Darlehensnehmer rein die Zinszahlungen an, welche sich aufgrund der fehlenden Tilgungsleistung dauerhaft auf die ursprüngliche Darlehensschuld beziehen. Ein endfälliges Darlehen verursacht zwar keine Kosten durch die Tilgung, aber im Vergleich zu anderweitigen Bau- und Immobiliendarlehen verursacht es während der Tilgungsaussetzung höhere Zinsaufwendungen. Ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung bis zur Fälligkeit wird häufig mit einer eigens dafür abgeschlossenen Lebensversicherung kombiniert. Gleichzeitig besteht aber auch die Möglichkeit, ein endfälliges Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag zu erhalten.

Rückzahlung durch die Bausparsumme – Anschlussfinanzierung für ein endfälliges Darlehen

Das über den Bausparvertrag für wohnwirtschaftliche Zwecke verfügbare Bauspardarlehen kann erst mit dem Erreichen der Zuteilungsreife in Anspruch genommen werden. Wenn der Erwerb der Immobilie oder die Umsetzung des Bauvorhabens zu einem früheren Zeitpunkt erfolgen soll, kann ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung bis zur errechneten Zuteilungsreife die Finanzierung umsetzbar machen.

Der Zeitpunkt der Zuteilungsreife kann bei Bausparverträgen nicht exakt vorherbestimmt werden, da die Bausparkassen hier per Gesetz nicht zur Nennung eines Termins befugt sind. Das endfällige Darlehen wird in Kombination mit dem Abschluss eines Bausparvertrages aufgenommen. Hierbei wird die Zeit der Tilgungsaussetzung an die Zeit der für den Bausparvertrag errechneten Ansparphase angepasst.

Mit der Zuteilungsreife des Bausparvertrages kann dann die gesamte Bausparsumme für die Tilgung des dann fälligen Darlehens aufgewendet werden. Zur Rückzahlung werden das angesammelte Bausparguthaben und das dann verfügbare Bauspardarlehen aufgewendet. Das Darlehen mit Tilgungsaussetzung wird restlos beglichen. Zum gleichen Zeitpunkt beginnt die Rückzahlungsphase für das aufgenommene Bauspardarlehen. Über die Aufnahme des Bauspardarlehen wird bereits im Rahmen des Vertragsabschlusses ein ansprechender Zinssatz dauerhaft gesichert.

Die Konditionen für das im Anschluss laufende Bauspardarlehen werden mit Vertragsabschluss festgelegt und so frühzeitig festgelegt. Im weiteren Sinne stellt das Bauspardarlehen hier eine frühzeitig gesicherte Anschlussfinanzierung für ein endfälliges Darlehen dar.

Wird ein endfälliges Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag und dem daraus verfügbaren Bauspardarlehen aufgenommen, kommt es mit der Fälligkeit nur indirekt zur restlosen Rückzahlung.

Zinsaufwand und Zinsertrag gegenüberstellen

Während der Laufzeit des endfälligen Darlehens muss der Darlehensnehmer die entsprechenden Ansparleistungen für den Bausparvertrag erbringen. Ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung und Rückzahlung über einen Bausparvertrag verursacht über die Laufzeit hinweg höhere Zinszahlungen aufgrund der gleichbleibenden Darlehensschuld. Ein meist besserer Baudarlehen-Zinssatz gleicht dies oft aber wieder aus.
Zudem sollten die Guthabenszinsen des Bausparkontos mit berücksichtigt werden. Diese sind zwar meist mit 0,5% - 1% nicht gerade üppig, mindern aber die Gesamtkosten.

Fazit:

Bei einem Vergleich der Anbieter sollte die Verzinsung des endfälligen Darlehens, die Guthabenverzinsung für das Bausparguthaben und der garantierte Zinssatz bei der Inanspruchnahme des Bauspardarlehens einbezogen werden.
Desweiteren sollte ein Kostenvergleich zwischen einem Fälligkeitsdarlehen und einem Annuitätendarlehen soweit möglich durchgeführt werden.
Ein endfälliges Darlehen mit Abtretung eines Bausparkontos kann Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit garantieren und ist somit tendenziell auch für sicherheitsbewusste Darlehensnehmer eine Alternative. Durch den gleichbleibend hohen Zinsaufwand wird diese Form der Finanzierung auch oft von Kapitalanlegern gewählt, um die steuerliche Komponente zu optimieren.

• Zur Baufinanzierung Berlin

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In dem Artikel Grundstück finanzieren – Falle Nummer 1 wurde bereits dargestellt, dass eine reine Grundstücksfinanzierung mit mehreren Gefahren für den Darlehensnehmer verbunden sein kann. Dieser Artikel zeigt ein zweites Hindernis, welches auftreten kann.

Das Problem mit der Rangfolge im Grundbuch

Wie bereits dargestellt, nimmt die Bank, welche das Grundstück finanziert, den ersten Rang im Grundbuch ein. Durch diese Maßnahme hat der Bauherr später wenig Spielraum, wenn es um die Finanzierung des eigentlichen Hauses geht. Denn keine Bank möchte an zweiter Stelle im Grundbuch stehen.

Somit bleibt dem Darlehensnehmer meist nur die Möglichkeit, mit der gleichen Bank weiter zu finanzieren, welche bereits auch das Grundstück finanziert hat.

Dies hat meist den Nachteil, dass der Bauherr mit schlechteren Konditionen weiter finanzieren muss und die Flexibilität der eigenen Bankenauswahl nicht mehr gegeben ist. Diesen Nachteil kann man im Prinzip nur dadurch umgehen, dass man

1. das Grundstück variabel oder mit sehr kurzer Zinsbindung finanziert oder
2. die Grundstücksfinanzierung mit der Hausfinanzierung als ein geschlossenes Projekt ansieht.

Stellen Sie sich folgendes Szenario vor:

Sie haben ein Grundstück mit Bank A finanziert. Nach einer gewissen Zeit möchten Sie nun Ihr Haus planen, bauen und natürlich auch finanzieren. Sie haben verschiedene Angebote eingeholt und eventuell auch schon von Architekten erste Entwürfe anfertigen lassen. Eine Baukostenaufstellung mit den einzelnen Kostenpositionen liegt Ihnen vor und Sie wissen nun auch, was das Haus mit allem drum und dran kosten wird. Es ist Ihr Traumhaus und Sie möchten starten.

Die Baukostenaufstellung sowie sämtliche zugehörige Unterlagen zur zukünftigen Immobilie legen Sie nun Ihrem Banker vor. Sie sehen sich selbst bereits in Ihrem neuen Eigenheim und können die Kinder im Garten spielen sehen.

Zu Ihrem Entsetzen sagt der Banker zu Ihnen, dass Ihr geplantes Haus zu teuer ist und die Bank die Finanzierung so nicht begleiten wird. Der Banker erklärt Ihnen, dass die Darlehenssumme zu hoch sei und Sie sich diese nicht leisten könnten. Er rechnet Ihnen vor, wie viel Haus Sie sich leisten können. Noch immer völlig geschockt, erklären Sie Ihrem Banker, dass Sie kein kleineres Haus bauen können, da auch noch zwei Kinder vorhanden sind. Der Banker sagt, dass es ihm leid tue, ihm aber die Hände gebunden sind.

Sie sagen sich, dass es ja auch noch andere Banken gibt und beginnen aktuelle Zinsen für Baufinanzierungen auszuloten. Sehr schnell erkennen Sie aber, dass keine andere bereit ist, das Haus zu finanzieren. Denn, wie bereits beschrieben, möchte keine Bank, die zweite Stelle im Grundbuch einnehmen. Somit bleibt Ihnen keine Wahl, Sie müssen mit Ihrer bisherigen Bank weiter arbeiten. Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Sie bauen ein kleineres Haus und erhalten die Finanzierung oder
2. Sie versuchen, aus dem Kreditvertrag für das Grundstück heraus zu kommen.

Teure Folgen

Die Bank muss Sie nicht aus dem Kreditvertrag lassen, denn Vertrag ist Vertrag. Nur bei einem Verkauf des Grundstückes haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. In jedem Fall fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, egal ob die Bank Sie aus dem Darlehensvertrag entlässt oder Sie das Grundstück verkaufen. Da die Finanzierung aller Wahrscheinlichkeit noch nicht lange läuft, ist die Vorfälligkeit dementsprechend hoch.

Falls Sie also kein kleineres Haus bauen wollen, müssen Sie das frisch finanzierte Grundstück wieder verkaufen und zahlen eine saftige Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann viele tausende Euros betragen. Selbst wenn Sie die Bank aus dem Vertrag lässt, fällt die Vorfälligkeit an. Hier besteht aber immer noch der Vorteil, dass Sie mit einer anderen Bank die Finanzierung umschulden können und somit das Grundstück nicht veräußern müssen.

Tipp:

Falls Sie ein Grundstück mit der Absicht der späteren Bebauung finanzieren möchten:

1. Vereinbaren Sie einen variablen Zins oder nur eine sehr kurze Zinsbindungsdauer, so dass Sie jederzeit oder auf absehbare Zeit aus dem Vertrag ohne Vorfälligkeit herauskommen oder
2. Sie planen die Grundstücksfinanzierung zusammen mit der Hausfinanzierung, also als ein Projekt. So haben Sie von Anfang an, komplette Auswahl am Bankenmarkt und vermeiden die Abhängigkeitsfalle.

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Mit diesem Artikel möchte ich aufzeigen, von welchen Faktoren die Zinssätze für Baufinanzierungen abhängen:

1. Die Gegebenheiten des Zinsmarktes
   Diesen Faktor können Sie selbst nicht beeinflussen, dennoch hat er starke Auswirkung auf die Höhe des Zinssatzes, zu denen Banken Darlehen vergeben. Hier geht es um den Leitzins der EZB (Europäische Zentralbank). Zu diesem Zins leihen sich Banken bei der EZB Geld und refinanzieren damit die Darlehensvergabe an Ihre Kunden. Der Leitzins hat Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen. Steigt dieser, erhöht sich mit einer gewissen Verzögerung auch der Zins für Baudarlehen.
2. Einsatz von Eigenkapital
   In der Regel erhalten Sie bessere Konditionen je mehr Eigenkapital Sie einsetzen. Der Grund hierfür ist das geringere Risiko der Bank. Im Falle einer Zwangsversteigerung steigt die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank ihr verliehenes Geld durch den Notverkauf wieder zurückerhält. Bei einer Immobilien Vollfinanzierung ist dies eher unwahrscheinlich.
3. Zusätzliche Sicherheiten
   Es besteht die Möglichkeit, der Bank zusätzliche Sicherheiten in Form von Bankguthaben, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, Wertpapiere oder einer Grundschuldeintragung auf einem zweiten Objekt anzubieten. In diesem Falle können auch günstigere Baudarlehen-Zinsen vergeben werden, da das Risiko der Bank wiederum geringer ist. Der Unterschied zu Punkt 2 besteht darin, dass Sie hierbei sogar komplett auf den Einsatz von Eigenkapital verzichten können. Eine Variante, welche von Investoren und Kapitalanlegern des Öfteren gewählt wird.
4. Die Wahl der Zinsbindung
   Je länger die Sollzinsbindung ist, desto höher der Hypothekenzins. So ist z.B. eine Zinsbindung von 10 Jahren günstiger als eine 15-jährige Zinsfestschreibung. Die Wahl der Zinsbindung sollte allerdings nicht ausschließlich vom Zins abhängen, sondern sinnvoll auf das Gesamtkonzept abgestellt werden. Schließlich bedeutet eine längere Zinsbindung auch länger Sicherheit. Das trifft umso mehr in niedrigen Zinsphasen zu.
5. Die Bonität des Darlehensnehmers
   Das Verhältnis zwischen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten, das Einkommen, die berufliche Branche und die Beschäftigungsart sind wichtige Aspekte, wenn es um die Bonität des Darlehensnehmers geht. Nicht zuletzt spielt hier auch der Score von bekannten Auskunfteien wie z.B. der Schufa eine wesentliche Rolle.
   Je besser die Bonität des Kreditnehmers von der Bank eingeschätzt wird, desto besser der Zins. Dies trifft allerdings nicht gleichermaßen auf alle Banken zu.
6. Das zu erwerbende Objekt
   Wie wird das Kaufobjekt von der Bank bewertet? Schließlich ist dieses die Sicherheit der Bank. Zahlt der Kunde einen zu hohen Preis für das Objekt, kann es passieren, dass die Bank zusätzliche Sicherheiten oder mehr Eigenkapital fordert. Oder aber einen höheren Zinssatz, um das Risiko der Bank auszugleichen.
7. Nutzungsart des Objektes
   Wird das zu erwerbende Objekt selbst genutzt oder vermietet? Manche Banken machen einen Unterschied zwischen Eigen-und Fremdnutzung und schlagen einen gewissen Prozentsatz bei Vermietung obendrauf.
8. Die Höhe des Darlehens
   Die Darlehenshöhe hat einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf die Hypothekenzinsen bei der Hausfinanzierung. Bei einer höheren Darlehenssumme erhalten Sie tendenziell geringere Zinsen als bei kleineren Darlehenssummen. Die liegt daran, dass der Aufwand für die Kreditprüfung fast immer gleich hoch ist, die Bank aber mehr verdienen kann, wenn das Darlehen höher ist. Gängige Grenzen für eine Verbesserung der Zinskonditionen sind Darlehen ab 100.000 € und Darlehen ab 200.000 €.

Fazit:
Hypothekenzinsen hängen von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Genau aus diesem Grund ist eine Frage nach dem Zinssatz einer Finanzierung nicht innerhalb von 1-2 Minuten pauschal zu beantworten.

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So wird es uns zumindest in den Medien immer wieder erklärt. Aber ist der effektive Zins wirklich dazu geeignet, Baufinanzierungen zu vergleichen? Obwohl Zinskonditionen eine wichtige Rolle spielen, sind diese nicht der entscheidende Faktor.

Wichtig und entscheidend sind immer die Gesamtkosten einer Finanzierung, nicht der einzelne Baufinanzierungs-Zins!

Warum der Effektivzins nicht die beste Methode ist, um Finanzierungen zu vergleichen:

1. Der Effektivzins beinhaltet nicht alle Kosten und Gebühren, welche im Zusammenhang mit der Finanzierung stehen. So sind z.B. Schätzkosten, Bereitstellungszinsen oder Kontoführungsgebühren nicht im effektiven Zins enthalten.
2. Der Effektivzins bezieht sich meist nur auf den ersten Zeitraum der Finanzierung. Das erkennen Sie daran, dass vom „anfänglichen Effektivzins“ die Rede ist. Der Zeitraum nach der ersten Zinsbindung wird häufig bis gar nicht berücksichtigt.
3. Dieser Punkt ist der Wichtigste: Der Effektivzins steht für kein Gesamtkonzept, welches eine Finanzierung günstiger oder teurer machen kann. So kommt es in der Praxis öfters vor, dass eine Finanzierung trotz günstigerem Effektivzins in der Gesamtheit teuer ist als ein Konzept mit teurerem Effektivzins. Um diesen Punkt zu berücksichtigen, ist ein Finanzierungsexperte mit Know How und entsprechender Berechnungs-und Vergleichssoftware notwendig. Dieser simuliert verschiedene Szenarien und ermittelt so das Konzept mit den geringsten Gesamtkosten.

Online Vergleichsportale und die meisten Kreditvermittler sind nicht in der Lage diesen 3. Punkt zu berücksichtigen. Der Markt wird mit wahnsinnig vielen Zinsangeboten überschwemmt und es wird versucht, mit teilweisen abenteuerlichen Schaufensterkonditionen Kunden zu locken. Das Gesamtkonzept und somit auch die Gesamtkosten scheinen für die meisten Vermittler keine oder kaum eine Rolle zu spielen. Das Ganze sieht dann in etwa so aus:

Ein Finanzierungsexperte geht jedoch anders an die Sache heran. Im Folgenden zeige ich Ihnen in 3 Schritten (und hier ist besonders die Reihenfolge der Schritte wichtig), wie Sie von der Idee zu einem günstigen und planungssicheren Finanzierungskonzept gelangen und dazu noch die besten Konditionen am Markt erhalten:

In 3 Schritten zur Baufinanzierung mit den günstigsten Gesamtkosten

1. Schritt: Grundlegende Analyse Ihrer jetzigen und zukünftigen Situation

Hier werden alle persönlichen Umstände, Wünsche und Ziele des zukünftigen Immobilienbesitzers erfasst und berücksichtigt. Hier geht es nicht nur um die monatliche Wunschrate und die Höhe des Darlehens, sondern es werden auch sämtliche Faktoren einkalkuliert, welche in den nächsten 10 – 40 Jahren auftreten können.

2. Schritt: Aufgrund der Informationen und Daten aus Schritt 1 wird ein in sich schlüssiges Gesamtkonzept erstellt

Dieses beinhaltet folgende Aspekte:

• Höhe der monatlichen Wunschrate (welche Ratenhöhe bietet das beste Verhältnis zwischen Rückzahlungsdauer, Zinssatz und Machbarkeit)
• Eigenkapitaleinsatz (welcher Eigenkapitaleinsatz bietet das beste Verhältnis aus Zinssatz, Liquidität des Darlehensnehmers und steuerlicher Optimierung)
• Die Wahl der richtigen Zinsbindung (welche Zinsbindung ist unter Berücksichtigung von Gesamtkosten und Zinsänderungsrisiko am optimalsten?)
• Fördermittelanalyse (welche Fördermöglichkeiten z.B. KfW 124 oder KfW 153 stehen vom Bund, Länder und Gemeinden zur Verfügung? Werden die Voraussetzungen für diese Förderungen erfüllt?)
• Die Wahl des richtigen Finanzierungsmodells (die Umstände und Ziele des Darlehensnehmers bestimmen, ob ein Annuitätendarlehen, ein Fälligkeitsdarlehen mit Tilgungsaussetzung, ein variables Darlehen oder eine Kombination aus verschiedenen Modellen die richtige Wahl ist)
• Flexibilitätsoptionen (wird eine Sondertilgungsoption benötigt? Wenn ja, wie hoch sollte diese sein? Ist eine Änderung des Tilgungssatzes während der Laufzeit möglich? Zeichnet sich bereits bei Unterzeichnung des Darlehensvertrages ein möglicher Ortswechsel ab, so könnte eine vorzeitige Auflösung des Vertrages ohne Vorfälligkeitsentschädigung ein möglicher Vertragsbestandteil sein.)
• Absicherungsstrategien (Inwieweit beeinflusst der Tod oder eine Berufsunfähigkeit eines Darlehensnehmers die Zahlung der laufenden monatlichen Kreditraten?)

3. Schritt: Top Baufinanzierungs-Zinssätze für das jetzt bestehende Gesamtkonzept aus Schritt 2 ermitteln und verhandeln

Eines der größten Märchen, welches Ihnen von diversen Internetportalen und Kreditvermittlern erzählt wird, ist, dass Sie hunderte Banken vergleichen müssten. Mit dem Slogan: „Wir vergleichen 300 Banken für Sie“ werden Sie im Internet permanent konfrontiert.
Lassen Sie mich Eines aus Erfahrung sagen: Es geht zu über 95%  um die immer gleichen 5 – 10 Banken und Kreditinstitute. Das sind die Global Player, welche auch fast immer die günstigsten Baudarlehen Zinsen ermöglichen. Nicht Quantität ist hier entscheidend, sondern Qualität.
Welche Beziehungen unterhält Ihr Baufinanzierungsexperte zu den wichtigen, immer wiederkehrenden 5 – 10 Banken? Das ist das Entscheidende. Weniger der Vergleich zwsichen 300 oder 400 Banken.

Obwohl ein Finanzierungsexperte auch diese Vergleichsplattformen im ersten Schritt zur allgemeinen Orientierung nutzt, geht er anschließend in die direkten Gespräche mit seinen wichtigsten bestehenden Bankkontakten. So werden Top Konditionen verhandelt und überhaupt erst möglich. Auch komplexe Finanzierungsanfragen und eine schnelle Bearbeitung sind weitere Vorteile von guten und persönlichen Beziehungen zu Banken. Diese Individualität ist durch eine Online Plattform nicht realisierbar.

Ergebnis:

Ein in sich schlüssiges und passgenaues Gesamt-Finanzierungskonzept in Verbindung mit Top Konditionen am Markt führen zu einer Finanzierung mit den geringsten Gesamtkosten.

Fazit:

Legen Sie Ihr Hauptaugenmerk nicht auf den Zinssatz der Baufinanzierung, sondern auf die Gesamtkosten des Darlehens.

Hierzu müssen Sie die 3 Schritte durchlaufen. Ein Finanzierungsexperte kann Ihnen hierbei eine wertvolle Hilfe sein.
Achten Sie bei der Auswahl Ihres Ansprechpartners auf Folgendes:

• Es bestehen direkte Kontakte zu den wichtigsten Banken und Kreditinstituten (für eine Vergleichsplattform benötigen Sie keinen Finanzierungspartner an der Seite)
• Ihr Ansprechpartner sollte unabhängig und neutral in der Auswahl der Banken sein
• Ihr Ansprechpartner achtet in erster Linie auf das Gesamtkonzept und bespricht mit Ihnen  alle Punkte aus Schritt 1 und 2
• Ihr Finanzierungsexperte kann Ihnen anhand genauer Berechnungen unterschiedliche Finanzierungskonzepte vergleichen. Hierzu ist unter anderem spezielle Software notwendig, welche die wenigsten Kreditvermittler besitzen bzw. nutzen.

>> Hier können Sie einen Vergleich Ihrer Gesamtkosten anfordern <<

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